Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

1. ПРАВОВЫЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ И ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Основные понятия и определения

Понятие недвижимости (недвижимого имущества) сформулировано в статье 130 Гражданского кодекса (далее - ГК) Российской Федерации: “К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, втом числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства”.

Данное определение можно представить следующим выражением:

Н = Зу +Ул , (1.1.1)

где Н – недвижимость,

Зу – земельный участок,

Ул – улучшения земельного участка, к которым относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, ограниченные водные объекты, участки недр,зеленые насаждения с многолетним циклом развития.

Выражение (1.1.1), характеризующее вещественные составляющие недвижимости можно представить в виде экономических формул, где элементывыражения (1.1.1) будут выполнять роль нижних индексов. Например:

Сн=Сзу+Сул(и), (1.1.2)

где Сн – рыночная стоимость недвижимости, руб.

Сзу – рыночная стоимость земельного участка, руб.;

Сул(и) – рыночная стоимость улучшений земельного участка с учетом их износа, руб.

или

Ан= Азу+Аул(и), (1.1.3)

где Ан – арендная плата за объект, руб./год;

Азу – часть арендной платы, вносимая в общий результат (порождаемая)

исключительно земельным участком, руб./год;

Аул(и) - часть арендной платы, вносимая в общий результат (порождаемая)

исключительно улучшениями (с учетом их износа), руб./год.

Кроме того, в оценке недвижимости используются и алгебраические

преобразования приведенных выражений. Например, правильным будет записать

следующее преобразование формулы (1.1.2):

Сзу-Сн=С (1.1.4)

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права нанедвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Поэтому одним из обязательных источников информации, используемых при оценке и управлении недвижимостью, являются сведения, содержащиеся в федеральной регистрационной системе: свидетельства о собственности, технические паспорта, выписки из государственного кадастра и иные правоустанавливающие документы.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимогоимущества.

Согласно ст. 132 ГК недвижимостью признается также предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия