Шпаргалка по "Оценка недвижимости ГОС"

1. Значение рын.оценки НИ в РМ.Виды оц-ки-добров.и обязательная.

Оценка НИ является новым направлением экон. науки и практики, возникшим относительно недавно(в серед.90-х годов). Потребность в определении рыноч. ст-ти об-тов НИ появилась при формировании вторичного рынка н-ти, когда активизировались операции по купле- продаже, дарению, сдаче имущ-ва в залог и др. Формирование цивилизованного р-ка оценочных услуг связано не только с правильным пониманием и применением оценщиками молд. рыночных методов оценки, но и с созданием соответ. инфрастр-ры р-ка. В РМ функционирует достаточно большое колич-во фирм, занимающихся оц-кой н-ти, сущ-ют профессиональные организации оц-ков, открыта соответствующая специальность в ТУМ, осущ-ся лицензирование оц-ков. Несмотря на то, что частные компании начали предоставление оцен. услуг еще в начале 90-х годов прошлого века,1-й проект нормативного акта, к-рый устанавливал миним. требования к оценщикам и определял, в общих чертах, методологию определения рыноч. ст-ти появился только в 2000г. В апреле 2002г Парламент РМ принял З-н об оценочн. деят-ти. Т.о., впервые, в законодат-ве РМ появилось понятие «оценщик» и были сформулированы требования, предъявляемые к его квалификации. А также З-н об оценоч. деят-ти предусматривает четкое определение роли гос-ва, предприятий по оц-ке и ассоциаций в организации оцен. деят-ти.

Ви-ды оц-ки. Оц-ка м/б добровольной и обя-зательной. Добровольная оц-ка проводится по инициативе заказчика, обязательная оц-ка осущ-ся в случаях:

1)приватизации или отчужд-я иным способом ОН (конфискации из-за неплатежеспос-ти собств-ка);

2)передачи права польз-я на об-ты публичн. соб-ти, принадлежащей гос-ву, или сдачи их в аренду;

3)экспроприации ОН для их использ-я в общественно-полезных целях;

4)налогообложения;

5)реорганизации и ликвидации гос. и муницип-х предпр-ий, а также неплатежеспособных предприятий любой формы соб-ти;

6)возникновения имущ-х споров, связ-х с решениями судебн. инстанций, в т.ч.оц-ка ущерба, нанесенного соб-кам;

7) использования об-тов публичн. соб-ти в кач-ве залога;

8)передачи об-та в уставн. кап-л пред-я;

9)использ-я об-тов интеллектуальн. соб-ти, созданных за счет бюдж. и введенных в хозяйственный оборот;

10) поступления требования от органа, регистрирующего юрид. лицо;

11) по инициативе органов центр-го и мест. управл-я.

2.Рын.ст-ть н-ти. Ст-ть текущ.использ.и альтернативн.стоимость. Отриц.ст-ть и другие виды стоимостей.

В зависимости от цели оценки опред-ся рыночная, страховая, инвестиционная, залоговая либо иной вид ст-ти. В экономич. лит-ре встречаются разные понятия рыноч.ст-ти.

Согл. ЕСО2000, рын.ст .- это расчетная сумма, за к-рую им-во следует обменивать на дату оц-ки м-ду готовым купить покуп-лем и готовым продать продавцом в коммерч. сделке после должного марк-га, во время к-рой каждая сторона действует компетентно, расчетливо и без принуждения. Наиболее распростр базами оценки, рекомендуемыми МСО и ЕСО являются след. виды стоимостей:

1.рын.ст-ть;

2.ст-ть при сущ-щем использ-ии;

3. при альтерн.использ.;

4.отрицат.ст-ть и др.

Ст-ть при сущ-щем использ опред-ся как рын. ст-ть им-ва, основаная на продолжении его сущ-го использ-я, в предположении, что им-во может быть продано на открытом р-ке как незанятое пользователями для продолжения его сущ-го исп-я. Рын. ст-ть при сущ-щем исп-ии понимается как ст-ть им-ва, рассчитаная без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи. Данная ст-ть опред-ся для целей составления финанс.отчетов.

Ст-ть при альтерн.использ.- это ст-ть при наилучшем использ-ии, или использ-ии, к-рое намерены реализовать, или планируемом по окончании реконструкции об-та. Данная ст-ть требуется в случаях оц-ки для целей обеспеч-я ценных бумаг.

Отриц.ст-ть - фактическая ст-ть, теоретически ее быть не может. Отриц. знач-е ст-ти возникает тогда, когда НИ, в силу физич., юридич., финансовых или контрактных обязательств, к-рые налагаются на установленное з-ном право владения, генерирует отриц. ден. поток. Активы становятся обязат-ми или отриц. ст-тью. Отриц. ст. возникает, как правило, у пользователей им-ва. Отриц. ст-ть может быть при владении им-вом на правах аренды, когда величина ар.пл.(в соотв.с дог.) превыш.рыноч.ар.плату.