Оценка недвижимости
Автор: noraguzhavina • Июнь 6, 2018 • Контрольная работа • 543 Слов (3 Страниц) • 463 Просмотры
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
Вариант 4.
Доходный подход.
Определение рыночной стоимости объекта с применением ДДП-анализа
Расчетные показатели | Значение показателя | |
1 | Площадь оцениваемого помещения, м² | 295 |
2 | Доля неиспользованной площади, % -первый год -второй год -в последующие годы (полная загрузка) | 5 3 1 |
3 | Ставка аренды за месяц в первый год прогнозного периода, тыс.руб\ м² | 320 |
4 | Рост арендной платы в год, % | 10 |
5 | Доля потерь при сборе платежей ежегодно, % | 3 |
6 | Расходы на управление, % в год от ДВД | 5 |
7 | Прочие операционные расходы, % в год от ДВД | 10 |
8 | Капитальные вложения, % в год от ЧОД | 20 |
9 | Стоимость приобретения объекта, тыс.руб | 9000 |
10 | Стоимость перепродажи, тыс.руб | 11450 |
11 | Ипотечный кредит, % от стоимости приобретения | 30 |
12 | Ставка банковского процента по ипотечному кредиту, % | 10 |
1. Определить ДВД и ЧОД в прогнозном периоде
Расчетные показатели | Значение показателя | |||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
Исходная информация по объекту оценки | ||||||
1 | Площадь оцениваемого объекта, м² | 295 | ||||
2 | Доля неиспользованной площади, % | 5 | 3 | 1 | 0 | 0 |
3 | Ставка аренды за месяц, тыс.руб\м² | 320 | 358.4 | 401.4 | 449.5 | 503.5 |
4 | Доля потерь при сборе платежей, % | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 |
Расчетные показатели по объектам | ||||||
5 | Потенциальный ВД, тыс.руб | 1133 | 1268 | 1420 | 1591 | 1782 |
6 | Неиспользованная площадь, м² | 15 | 9 | 3 | 0 | 0 |
7 | Потерянный доход, тыс.руб | 69 | 46 | 17 | 5 | 6 |
8 | ДВД, тыс.руб | 1064 | 1222 | 1403 | 1586 | 1776 |
9 | ОР, тыс.руб - управл. расходы (5% от ДВД) - прочие расходы (10% от ДВД) | 159 53 105 | 183 61 122 | 210 70 140 | 237 79 158 | 266 89 177 |
10 | ЧОД | 905 | 1039 | 1193 | 1349 | 1510 |
2. Определить стоимость обслуживания долга и остаток долга на год перепродажи
ИК = 0.3 × 9000 = 2700 тыс.руб
ЕПЛ = 2700 × 0.1314 (6 колонка, 10%\15) = 35,5 тыс.руб
РОД = 35.5 × 12 = 426 тыс.руб
ОПК(остаток на 5 год) = 35.5 × 3.7908 (5 колонка) = 134.5 тыс.руб
3. Определить денежные потоки по годам прогнозного периода
Денежные потоки, тыс.руб | Значение показателя, тыс.руб\год | |||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
1 | ДВД | 1064 | 1222 | 1403 | 1586 | 1776 |
2 | ОР | 159 | 183 | 210 | 237 | 266 |
3 | ЧОД | 905 | 1039 | 1193 | 1349 | 1510 |
4 | Капитальные вложения (15% от ЧОД) | 136 | 156 | 179 | 202 | 226 |
5 | Обслуживание кредита | 426 | 426 | 426 | 426 | 426 |
6 | Денежный поток до уплаты налогов | 343 | 457 | 588 | 721 | 858 |
4. Определение ставки дисконтирования
Вид и наименование риска | Степень риска, баллы | |||||||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | |
Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость) | 1 | |||||||||
Ликвидность | 1 | |||||||||
Неполучение арендных платежей | 1 | |||||||||
Неэффективный менеджмент | 1 | |||||||||
Криминогенные факторы | 1 | |||||||||
Финансовые проверки | 1 | |||||||||
Неправильное оформление аренды | 1 | |||||||||
Количество наблюдений | 0 | 1 | 0 | 1 | 0 | 1 | 2 | 0 | 2 | 0 |
Взвешенный итог | 0 | 2 | 3 | 4 | 0 | 6 | 14 | 0 | 18 | 0 |
Сумма | 47 | |||||||||
Количество факторов | 7 | |||||||||
Средневзвешенное значение балла | 6.71 | |||||||||
Величина ставки за риск(1балл1%) | 6.7% |
...