Қалалық жерлерді кадастрлық бағалаудың ерекшеліктері мен мәселелері

Дәріс 1

1 Қалалық жерлерді кадастрлық бағалаудың

ерекшеліктері мен мәселелері

Кадастр сөзі орыс тілінде дәл айтқанда төлемді тіркеу кітабындағы жазба дегенді білдіреді. Қазіргі заман түсінігі бойынша бұл – мемлекеттік басқаруды шаруашылықпен ақпараттық қамтамасыз ету жүйесі. Ол ұлттық байлық объектілерін тіркеу, есепке алу және бағалаудан тұрады. Кадастрдың мәні болып бұл объектілердің құқықтық, физикалық және экономикалық жағдайы туралы әлеуметтік сұраныстағы білім табылады. Әлеуметтік өзгерістер кезеңінде басқарудың экономикалық механизмдердін білу мен әдістемелік негіздің болуының маңызы ерекше. Осыған орай құқықтық және технологиялық қамтамасыз ету өзінің мазмұны бойынша экономикалық жағдайға сайма-сай және экономикалық стратегияға диалекті түрде тәуелді болу керек.

Жылжымайтын мүлікті дамыған нарықтың көзқарасымен салық салынуға тиіс атқарылған еңбектің заттай нәтижесі ретінде қарастырса, онда оны нарықтық экономика заңдары – объективті заңдар бойынша да бағалау қажет. Алайда, экономикалық заңдар – уақытша категория екендігін естен шығармау керек, сондықтан оларды жағдайға байланысты пайдалану қажет.

Әлеуметтік-экономикалық өзгерістердің негізігі мәселесі – меншікке көзқарас. Нарықтық экономикаға көшу барлық материалдық ресурстарды капиталистік айналымға енгізу дегенді білдіреді. Осыған байланысты құн туралы түсінік мүлде, жылжымайтын мүлік түсінігі жекелік түрде өзгереді. Шынайы экономикалық қатынастардың заты ретінде жылжымайтын мүлікпен (ғимараттар, құрылыстар) тығыз байланысты жер болып табылады  және өзі мүлік ретінде объективті түрде құнға ие болады.

Жылжымайтын мүлікті кадастрлық бағалау – мемлекеттің және мемлекеттік органдардың ресурстары мен мүлкін салық салу (сатып алу) мақсаты үшін бағалау. Кадастрлық бағалау тең мүліктік құқықтарды экономикалық қамтамасыз ету үшін қажет.

Жылжымайтын мүлікті кешенді кадастрлық бағалау идеологиясы оның құны жер және жерпайдаланумен (жер иелену) тығыз байланыстылығына негізделген. Жер жылжымайтын мүлік құнының негізгі дифференциалдау факторы болып табылады. Бірдей объектілердің бағалары олардың орналасу орнына байланысты әртүрлі болуы мүмкін – жақсы жерлерде жоғары табыстар табуға болады, немесе объектілерді салу мен пайдалануда аз шығындану және – керісінше. Формальді түрде жылжымайтын мүліктің кадастрлық бағасы (Бж) қосынды түрінде анықталуы мүмкін:

Бж=Бғ+Бж,                                                 (1.1)

мұндағы Бғ – ғимараттар мен құрылыстарды салудың нормативтік бағасы;

                 Бж - жылжымайтын мүлік объектісінің ажыратылмайтын бөлігі болып саналатын жер учаскесінің кадастрлық бағасы – құрылыс алып жатқан және оған қызмет көрсетуге, функционалды қамтамасыз етуге тағайындалған (белгіленген) аудан.

Ғимараттар мен құрылыстарды бағалау әдістемесі жетерліктей игерілген және шығынды көрсетілуі жақсы регламенттелген. Кадастрлық мақсатта олардың бағасы қарапайым анықталуы мүмкін – амортизацияны есепке алғандағы құрылысты салу шығындары бойынша. Бұл шығындар, бір экономикалық ауданның шегінде, белгіленген және олар объектілердің оранласуына байланысты ажыратылады (транспорттық байланыстар, инженерлік қамтамасыз ету, т.б.), бірақ та бұл тағы да жермен байланысты.

Мәселенің мәні ССРО-да жер мемлекеттің меншігі болған (қағаз жүзінде халықтыкі) және нарықтық бағасы болмаған. Нарық заңдары бойынша жердің бағасы бір мезетте белгілі болмайды. Сондықтан да жерді кадастрлық бағалау мемлекеттік басқару жүйесінде саяси мағынасы бар – кадастрлық баға нарқтың жағдайын сайма-сай көрсету керек. Егер жердің бағасы мен салық ставкалары төмендетілген болса – бұл міндетті түрде спекуляцияға әкеліп соғады – мемлекеттік ресурстан түсетін пайда белгіленген мақсат бойынша үлестірілмейді, шенеуніктер мен «іскер» адамдардың еңбектік емес пайдаларының көзіне айналады. Аса жоғары бағалар мен салық ставкалары нарықтық айналым мен өндірісті қысқартады – нарықтағы сұраныс қажеттілікпен емес, сатып алу қабілеттілігімен анықталады.