Оценка объектов недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ        3

1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ        7

2 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ        10

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ        13

3.1 Использование затратного подхода        13

3.2 Использование сравнительного подхода        26

3.3 Использование доходного подхода        35

4 СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ И ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ        39

ЗАКЛЮЧЕНИЕ        42

ЛИТЕРАТУРА        45

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность избранной темы обусловлена тем, что современные социально-экономические проблемы России вызывают повышенный интерес во всем мире к причинам и последствиям происходящих изменений, и процесс модернизации экономической сферы России объективно потребовал по-новому отнестись к исследованиям в области экономики недвижимости, вызвал необходимость изучения новых подходов к анализу методики оценки объектов коммерческой недвижимости. Сегодня российской экономической науке необходимо создать новую методологию оценки объектов коммерческой недвижимости с учетом современной специфики бизнеса. В наши дни только таким образом можно добиться развития российской экономики в условиях работы в конкурентной среде.

К числу нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, относятся:

1. Гражданский кодекс РФ [1];
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2];
3. Приказ Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007. «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»[3];
4. Федеральный закон № 99 от 4.05.2011 г.  «О лицензировании отдельных видов деятельности» (с изменениями на 29 июля 2017 года)[4].

Согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»[1]. К недвижимости также относят, подлежащие государственной регистрации морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью»[1].

Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[2] определяет, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Проведение оценки включает следующие этапы:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4. согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5. составление отчета об оценке.

Объект исследования: коммерческая недвижимость.

Предмет исследования: современные подходы к оценке коммерческой недвижимости.

Объект наблюдения: предложенный в условиях задания к данной работе объект недвижимости по варианту № 6.

Цель исследования: изучение методики оценки объектов коммерческой недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости;
• развитие навыков самостоятельной работы с законодательными и нормативными актами, специальной экономической литературой, в том числе со справочной литературой, нормами и расценками, типовыми проектными решениями и т.д.;
• проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и оформлению необходимой документации.

Методы исследования: аналитический, сравнительный, изучение нормативно-правовой базы, изучение монографических публикаций и статей, обобщения.