Подходы к оценке объектов недвижимости

Подходы к оценке объектов недвижимости.[pic 1][pic 2]

Задачи.

Выполнил: ст. преподаватель

кафедры РиМЭ Алиса Юрьевна Титовец

• Рабочая формула - ???

• Рабочая формула

• V=I / R, где

• V – рыночная стоимость ОН
• I - чистый доход (ЧД)
• R – ставка (коэффициент) капитализации

• Определяем потенциальный валовой доход (ПВД) –

• Теоретически возможный доход ОН при условии полной загрузки (использования) площадей и возможностей объекта.

• ПВД = Са * Sо, где

• Са – ставка арендной платы

• Sо – площадь объекта (арендапригодная)

• Определяем действительный валовой доход (ДВД) –

• Доход, с учетом уровнем загрузки

• ДВД=ПВД-П, где

• П- потери от недозагрузки площадей объекта

• Определяем действительный валовой доход (ДВД) –

ПВД

• НП

• НЗ

• ДХ

ПР =

ДВД ,

НП – потери от неплатежей, ден.ед.;

НЗ – потери от недозагрузки, ден.ед.;

ДХПР – прочие        доходы        от        нормального        рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

• Определяем чистый доход (ЧД) –

• Это доход с учетом расходов на содержание объекта

• ЧД=ДВД-Р, где

• Р – расходы

• Постоянные расходы
• Переменные расходы

• Методы определения Кк:

• Метод рыночной выжимки

• Средняя величина Кк на рынке, рассчитанная на основании данных о стоимости продажи и возможных доходах аналогов

• Rр = (I1/V1+ I2/V2+ I3/V3+……. +In/Vn) / n

• Метод кумулятивного построения (суммирования)

• Увеличение безрисковой ставки на величину присущих оцениваемому объекту рисков

• Rк=(Rбезр+Rл+Rинф+Rп) +/- Са

• Rбезр – безрисковая процентная ставка
• Rл – поправка на ликвидность
• Rинф – поправка на инфляцию (риск)
• Rп – предпринимательский риск

■        +/- Са – ежегодное увеличение или снижение стоимости актива (рынка)

• Общая площадь здания составляет 1000

м2.

• Из них, 200 м2 свободны, а остальные сданы в аренду за 1000 усл.ед../м2 в год.

• Расходы составляют 45 % ПВД.

• Кк=20%

• Оценить величину ежегодного ЧД.
• Посчитать стоимость объекта

• 1. ?

• 1. ПВД

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо = 1000 * 1000=1 000 000

усл. ед.

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо = 1000 * 1000=1 000 000

усл. ед.

• 2. ?

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо = 1000 * 1000 =1 000 000

усл. ед.

• 2. ДВД

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо = 1000 * 1000 =1 000 000

усл. ед.

• 2. ДВД

• ДВД= ПВД-П

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо = 1000 * 1000 =1 000 000

усл. ед.

• 2. ДВД

• ДВД= ПВД-П= 1 000 000 – (200 * 1000)

= 800 000 усл. ед.

• 3. ?

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо = 1000 * 1000 =1 000 000

усл. ед.

• 2. ДВД

• ДВД= ПВД-П= 100 000 – (200 * 1000) =

800 000 усл. ед.

• 3. ЧД

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо = 1000 * 1000 =1 000 000

усл. ед.

• 2. ДВД

• ДВД= ПВД-П= 1 000 000 – (200 * 1000)

= 800 000 усл. ед.

• 3. ЧД

• ЧД=ДВД-Р =

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо = 1000 * 1000 =1 000 000 усл.

ед.

• 2. ДВД

• ДВД= ПВД-П= 1 000 000 – (200 * 1000) = 800

000 усл. ед.

• 3. ЧД

• ЧД=ДВД-Р = 800 000 – (0,45*1 000 000)= 350

000 усл. ед.

• 4. ?

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо = 1000 * 1000 =1 000 000 усл.

ед.

• 2. ДВД

• ДВД= ПВД-П= 100 000 – (200 * 1000) = 800

000 усл. ед.

• 3. ЧД

• ЧД=ДВД-Р = 800 000 – (0,45*1 000 000)= 350

000 усл. ед.

• 4. V

• 1. ПВД

• ПВД = Са * Sо = 1000 * 1000 =1 000 000 усл.

ед.

• 2. ДВД

• ДВД= ПВД-П= 100 000 – (200 * 1000) = 800

000 усл. ед.

• 3. ЧД

• ЧД=ДВД-Р = 800 000 – (0,45*1 000 000)= 350

000 усл. ед.

...