Оценка объекта недвижимости с применением сравнительного метода

СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………...……………....3

Правовые основы оценочной деятельности……………………………….………8

Технико-экономические характеристики объекта………………………….…….12

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования……………...….14

Оценка стоимости недвижимости...........................................................................15

Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами...................................................................................................................21

Заключение.................................................................................................................23

Список литературы....................................................................................................24

ВВЕДЕНИЕ

Тенденции на рынке коммерческой недвижимости 2017 года сохранятся те же, что и в прошлом году. Серьезные изменения маловероятны.

В сегменте торговой недвижимости, с одной стороны, происходит ввод новых площадей, с другой — падение оборотов торговли. Рост привлекательности этому сегменту дают легкость в управлении и снижение ставок по депозитам в банках. Доходность от реализации торговых площадей на сегодняшний день составляет 8–12% годовых в рублях. В сегменте офисной недвижимости почти то же самое, но все более остро. Привлекательность — выше, количество — меньше. Доходность — 8% годовых. В сегменте складских и производственных помещений идет бурное высвобождение площадей, и без новых идей использования их ликвидность сильно проседает. Здесь идет борьба за выживание, не считая тех, кто смог настроиться на эффективную логистику. Доходность от складов на сегодняшний день составляет 12–14% годовых. Ситуацию с доходностью от промышленных площадей. Военный сектор развивается, так как обеспечен основными фондами. Частное промышленное производство в большинстве случаев находится либо в бизнес-паузе, либо в анализе ситуации с импортозамещением.

Снижение спроса на рынке наблюдается примерно трехкратное относительно 2014 — начала 2015 года. Количество сделок купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости снизилось на 40–50%, исходя из этих данных можно составить прогноз роста количества сделок аренды. Для большинства бизнесов аренда является очень серьезной статьей издержек. Не все арендодатели одинаково хорошо понимают роль и место своего актива на рынке. Когда арендодатель не находит компромиссного решения, арендатору приходится искать более выгодные и удобные варианты для ведения своего бизнеса. Идет процесс конкурентного “перетягивания” клиентов.

Можно предположить, что в текущем году эта ситуация только обострится. Вместе с тем, происходит падение интереса к товару, представленному на рынке.

Валютные цены на недвижимость продолжат снижаться: они уже упали более чем в два раза при троекратном снижении цены на нефть. Если не будет каких-то геополитических катастроф и российская экономика останется на уровне нуля, через какое-то время рынок недвижимости прекратит падение, после чего начнется постепенный рост.

Рынок стал более привлекателен для инвестиций и покупки помещений под свой бизнес. Падение арендных ставок и кризис в целом повлекли за собой и падение цены на коммерческую недвижимость. Стали появляться собственники, которые хотят избавиться от своих активов с целью поддержания своего бизнеса — те, кто не справляется с кредитной нагрузкой. Торговые сети и банки избавляются от нерентабельных объектов. Поэтому для инвесторов сейчас благоприятное время.

Для того, чтобы найти арендатора или покупателя собственнику приходится проделывать большую работу. Большинство собственников готовы оплачивать оценочные услуги в максимальном объеме, так как основная цель владельца — не сэкономить на комиссионных, а сдать помещение. С каждым месяцем простоя площадей мотивация собственника сдать или продать актив растет, так как владелец отчисляет налоги, оплачивает коммунальные услуги и из-за этого недополучает прибыль от аренды.

Ситуация на рынке усугубляется по причине увеличения налоговой нагрузки на коммерческую недвижимость и невозможности компенсировать ее за счет повышения арендных ставок. Увеличивается срок окупаемости объектов. Так же можно отметить, что подобная ситуация наблюдалась неоднократно, данный процесс цикличен. Можно ожидать, что через некоторое время после падения рынок вернется к росту.