Особенности купли-продажи жилых помещений

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема – одна из важнейших социальных проблем, которая существует на протяжении всей истории развития человеческого общества. Основоположники научного коммунизма К. Маркс и Ф. Энгельс учили, что «…для жизни нужны прежде всего пища и питье, жилище, одежда и еще кое-что», что «…люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.д.» [87, с. 3].

Проблема нехватки жилья для граждан существовала всегда. Одной из правовых форм в решении жилищной проблемы в советское время являлось приобретение права собственности на индивидуальный жилой дом по договору купли-продажи, однако это явление было редким ввиду доминирования социалистической собственности на средства производства и гарантированности каждому гражданину права на жилище, то есть возможности получить во владение и пользование определенное жилое помещение по договору найма, что исключало и делало ненужным приобретение жилого помещения (индивидуального жилого дома) в личную собственность [85, с. 6, 15-16, 18; 87, с. 20]. В настоящее время в Республике Беларусь также сохраняется проблема необеспеченности жилыми помещениями граждан: по данным Национального статистического комитета Республики Беларусь на конец 2013 г. на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в целом по стране состоят 773 000 человек, из них 168 196 человек состоят на учете более 10 лет [75].

Конституция Республики Беларусь от 15 марта 1994 г. провозгласила право граждан на жилище, неприкосновенность жилища, равенство государственной и частной формы собственности, развитие государственного и частного жилищного фонда и содействие гражданам в приобретении жилья [1]. Концепция государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2016 г., утвержденная Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 5 апреля 2013 г. № 267 называет одним из важнейших приоритетов социально-экономической политики белорусского государства обеспечение человека доступным и комфортным жильем. Концепция предусматривает, что в настоящее время приоритетным направлением совершенствования жилищной политики Республики Беларусь будет являться расширение возможностей каждого гражданина самостоятельно решить свой жилищный вопрос за счет собственных средств с использованием различных форм поддержки со стороны государства. Одним из способов решения жилищного вопроса в 2013-2015 гг., как указал законодатель, будет являться приобретение в собственность жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи жилых помещений [21].

На сегодняшний день договор купли-продажи жилых помещений является одной из правовых форм в решении жилищной проблемы. Основу правового регулирования правоотношений, возникающих из договора купли-продажи жилых помещений, составляют Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З, а также нормы иных нормативных актов [2; 3].

В ГК РБ договор купли-продажи жилых помещений не выделен в отдельный параграф, его особенностям посвящена одна статья 529. При этом он имеет множество правовых особенностей, требующих специального правового регулирования, в части определения объектов недвижимости, оборотоспособных по договору, порядка заключения и исполнения договора; особенно в части обязанности продавца передать недвижимость и покупателя – произвести расчет, прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями, специфики продажи жилых помещений с участием социально незащищенных граждан. В связи с изложенным гражданско-правовой анализ договора купли-продажи жилых помещений представляется довольно важным и актуальным.

Теоретическую основу исследования составили труды советских и современных белорусских и российских цивилистов, в частности О.С. Иоффе, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, В.Ф. Чигиря, Р.О. Халфиной, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.Г. Гавриленко, В.А. Алексеева, А.Б. Барихина, Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой, Н.Г. Станкевича, В.В. Мехедко.

Цель исследования – выявить и изучить проблемы правового регулирования отношений, возникающих при заключении, исполнении договора купли-продажи жилых помещений, а также разработать научно обоснованные положения и практические рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства в области купли-продажи жилых помещений.