Износ и устаревания недвижимости на примере офисного помещения

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАСЧЕТА ИЗНОСА И УСТАРЕВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………………………..6

1.1 Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки……6

1.2 Понятие обесценения, виды износов и устаревания объектов недвижимости……………………………………………………………………14

1.3 Методы и алгоритмы расчета оценки износа и устаревания недвижимости……………………………………………………………………21

Выводы по первой главе………………………………………………………..29

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ИЗНОСА И УСТАРЕВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ В Г. НАЗРАНЬ  РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ……………………………………30

2.1 Общая характеристика рынка недвижимости в Ингушетии……………...30

2.2 Анализ уровня износа и устаревания офисного помещения……………...34  

2.3 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости……………………...52

Выводы по второй главе………………………………………………………..56

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….58

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..61

ВВЕДЕНИЕ

        Актуальность исследования заключается в том, функциональное устаревание возникает тогда, когда применяется дорогостоящий подход при оценке недвижимости рынка. Согласно теории и практики, такое явление, а именно функциональное устаревание имеет негативные последствия. Так, например, при такой ситуации в наибольшей степени уменьшается рыночная стоимость недвижимости из-за причины несоответствия объемно-планировочных решений строительных конструкций, инженерного оборудования здания или сооружения, качества произведенных строительно-монтажных работ современным рыночным стандартам, нормам и правилам, которые предъявляются к рассматриваемому типу объектов. Считаем, что такой вид устаревания, как и все остальные виды, подходит только для улучшения земли или же земельного участка.

В России проблема, связанная с оценкой недвижимости стала набирать обороты и в годы проведения приватизации, согласно изданному нормативно-правовому акту. В данном нормативном акте закреплялось положение, согласно которой абсолютно все предприятия должны были приватизироваться в соответствии с их доходностью. Но как знает история и практика, это положение не было воплощено и реализовано.  Стремление к расширению участия в экономической деятельности было связано с переоценкой основных средств. Первая переоценка была проведена 1 января 1993 года. Начиная с постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов» [5]  по состоянию на 1 января 1995 года предприятиям и организациям предоставлено право, осуществлять переоценку объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, разработанных Госкомстатом России, или путем прямого пересчета их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки.

При проведении оценки недвижимости важное место занимает определение степени физического износа объекта оценки.

Фактически, изношенное или поврежденное здание или сооружение требует дополнительных затрат, чтобы привести его в состояние, пригодное для будущего использования. Сильно изношенная установка может потребовать капитального ремонта или переделки и может не подходить для будущего использования. Стоимость ремонта может быть очень высокой, и ваш заказ может совпадать со стоимостью всей установки. Поэтому детальное и разумное определение износа объектов и ее компонентов является задачей важной и первостепенной. Необходимо также отметить, чтобы при оценке стоимости недвижимости она была решена.

В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и из-за воздействия различных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкции объекта, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведется поэлементно. Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждой системы отдельно.