Инструменты ипотечного кредитования (ИИК); их классификация по типам рисков и уровням рисков для банков и заемщиков

Тема эссе: «Инструменты ипотечного кредитования (ИИК); их классификация

по типам рисков и уровням рисков для банков и заемщиков»

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор инструментов (механизмов, технологий), применяемых на различных этапах финансового процесса, который определяется общей экономической ситуацией, финансовыми возможностями участников сделок, видом операции и др. При этом под механизмом ипотечного кредитования подразумевается способ погашения долга (амортизация кредита). На практике амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика

Подробнее рассмотрим приведенные в таблице инструменты ипотечного кредитования. Итак, стандартный аннуитетный платеж. Эта разновидность кредита выступает исторически первым видом ипотечных займов, до начала 90-х годов прошлого века являлась одной из самых распространенных в мировой практике. Стандартный аннуитетный платеж представляет собой строго установленный срок кредитования и фиксированную процентную ставку. График платежей соответствует следующему принципу: заемщик в течение всего срока кредитования ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, зависящую от срока кредитования, количества платежных периодов, процентной ставки.

Основной принцип погашения кредита фиксированными платежами заключается в следующем: с каждой фиксированной выплатой по основному долгу выплаты по процентам снижаются, таким образом, уменьшая общие ежемесячные взносы (пружинный кредит). Ежемесячный платеж по полученному ипотечному кредиту разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов. При этом часть, которая идет на погашение основного долга, остается всегда константой (это является ключевым отличием данного механизма от привычных аннуитетных платежей, рассмотренных выше), а другая часть, идущая на уплату процентов с каждым месяцем уменьшается, т.к. проценты начисляются на остаток суммы долга, соответственно, постепенно уменьшая общий ежемесячный платеж по кредиту. Данный способ снижает нагрузку на заемщика с течением времени, но основным минусом этой схемы выступает тот факт, что в начале уплаты кредита заемщику достаточно тяжело, так как ложится основная нагрузка платежей по кредиту. Банк, в свою очередь, не всегда предоставляет подобную схему кредита, поскольку оценивает платежеспособность заемщика исходя из первого периода кредитования, который является самым трудным для клиента. В результате чего, как правило, при запросе заемщика на получение ипотечного займа, банк либо отказывает, либо предлагает меньшую сумму, поскольку в период основного погашения долга возрастают риски неплатежеспособности.

 Ипотечный кредит с нарастающими платежами предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока кредитования и, как правило, используются в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с любой другой периодичностью (например, данный способ актуален для кредитования молодых семей, имеющих в начале кредитования доход меньший, чем планируется в конце). Особенности данного механизма ипотечного кредитования: – минимальный размер первоначального взноса, но в последующем взносы увеличиваются с постоянным темпом; – на определенном этапе кредитования происходит изменение механизма кредита и начинаются равновеликие платежи по схеме стандартных аннуитетных платежей. При кредитовании с нарастающими платежами изначально задается последовательность размеров платежей с их будущим увеличением через равные промежутки времени, размер последнего платежа определяется на основе суммы остатка задолженности по кредиту.