Теоретико-правовые вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения

Введение

В данной работе особое внимание уделяется тому, что в настоящее время жилищное законодательство претерпевает множество изменений, в связи с чем нормы, которые регулируют коммерческий наем жилого помещения, требуют постоянного обновления, реформирования, оптимизации.

Цель исследования - рассмотреть некоторые теоретико-правовые вопросы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения.

Автором применяются: эмпирические методы сравнения, описания, интерпретации; теоретические методы формальной и диалектической логики; частнонаучные методы: юридико-догматический и метод толкования правовых норм.

По мнению автора, сочетание принципов и функций гражданского и жилищного права, а также соответствие общей юридической технике составления жилищного законодательства должны являться основой правового регулирования коммерческого найма жилого помещения.

Основной проблемой правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, которая затрагивается в данном исследовании, является недостаток определения понятия «найма», содержащегося в статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), выражающийся в отсутствии указания на возможность передачи жилого помещения внаем иными лицами, помимо собственника и уполномоченных им лиц.

Различия в функциях жилищного и гражданского права, определение основных принципов этих отраслей, специфика объекта найма обуславливают необходимость урегулирования отношений по найму жилья исключительно в специальном отраслевом акте - Жилищном кодексе Российской Федерации.

Ключевые слова: договор коммерческого найма жилого помещения, жилищное законодательство, гражданское законодательство, Жилищный кодекс Российской Федерации.

Основная часть

Договор коммерческого найма жилых помещений в настоящее время является одним из самых распространённых способов оформления отношений по срочному возмездному владению жилым помещением. В условиях большого города, куда ежегодно мигрируют большое количество людей, в связи с различными причинами: будь то поиск новой работы, туризм или иные обстоятельства, вопрос обеспечения себя жилым помещением при отсутствии реальной возможности для приобретения его в собственность, становится, пожалуй, первостепенным.

До вступления в действие ГК РФ отношения по коммерческому найму помещений именовались арендными, а соглашения по их оформлению – договорами аренды. В настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения ограничен не только от договора аренды, но и от договора социального найма.

Анализируя нормы, регулирующие договор коммерческого найма жилого помещения, а также сложившуюся судебную практику, был выявлен ряд проблем в данной области, и автором сосредоточено внимание на следующем.

На практике достаточно распространенной является такая правовая ситуация, когда между сторонами фактически сложившегося договора найма жилого помещения возникает спор о юридическом основании предоставления соответствующего жилого помещения.

Лица, незнакомые с тонкостями гражданского законодательства, не понимают существенного различия между договором коммерческого и социального найма, что приводит к многочисленным судебным спорам.

Одним из главных юридических различий является следующее. В рамках договоров социального найма наймодателями могут выступать исключительно публично-правовые образования (в лице государственных или муниципальных органов), а сами жилые помещения из государственного (муниципального) жилищного фонда предоставляются гражданам именно для социальных (некоммерческих) нужд. В рамках договоров коммерческого найма наймодателем в большинстве случаев выступают частные собственники жилья – физические (более редкое явление) или юридические лица. Сами же договоры найма заключается в коммерческих (предпринимательских) целях – для систематического получения прибыли в виде наемной платы. Именно данная черта и обуславливает дальнейшее социально-правовое различие договоров коммерческого и социального найма.