Ответственность наимодателя и нанимателя за ненадлежащее исполнение обязательств по договору найма жилого помещения

3. Ответственность наимодателя и нанимателя за ненадлежащее исполнение обязательств по договору найма жилого помещения

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не надлежаще исполняющий обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (п. 1 ст. 66 ЖК РФ).

Согласно п. 43. Постановления Правительства РФ от 05.12.2014 г. №1318 (ред. от 23.12.2016 г.) «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»^[1] при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению текущего и капитального ремонта жилого помещения, текущего и капитального ремонта наемного дома социального использования наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за наем жилого помещения, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Следует обратить внимание на то, что для договора найма законодатель не устанавливает отдельное правило об ответственности наймодателя в случае предоставления жилого помещения с недостатками. Это обусловлено особенностью объекта договора найма - жилого помещения. В качестве специального требования к жилому помещению законодатель определяет, что оно должно быть пригодно для постоянного проживания. В свою очередь, пригодность жилого помещения для проживания должна определяться в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Также передача помещения в состоянии, пригодном для проживания, является основной обязанностью наймодателя^[2].

Судебно-арбитражная практика, принимая во внимание положения действующего законодательства об обязанности наймодателя предоставить жилое помещение в пригодном для проживания состоянии, при решении споров, возникающих в этой связи, ссылается на требования ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. В контексте указанной нормы пригодность для постоянного проживания граждан означает соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Так, из материалов дела следует, что по договору найма ответчиком было передано жилое помещение, которое по микроклимату не соответствует строительным нормам и правилам (с момента предоставления квартиры в зимнее время в помещении невозможно ходить без теплой обуви, линолеум положен на бетонное покрытие, утеплитель отсутствует, температура в квартире не превышает +11°С). С учетом данных обстоятельств Суд пришел к выводу о правомерности требований о взыскании стоимости расходов по устранению недостатков и иных сумм (частично)^[3].

Вывод суда является законным и обоснованным, поскольку наймодатель должен был предоставить жилое помещение с соответствующим микроклиматом, т.е. последний не выполнил принятые на себя обязательства по договору найма.

Также, в частности, за неисполнение обязанности по проведению капитального ремонта жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с наймодателя суд может взыскать убытки, проценты за пользование чужими денежными средствами^[4].

Положения ч. 2 ст. 66 ЖК РФ предусматривают, что для привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности в виде уменьшения платы за жилое помещение необходимо установить факт неисполнения наймодателем своих обязанностей в установленный срок. Оплата коммунальных услуг наряду с платой за наем и за содержание и ремонт жилого помещения является составной частью платы за жилое помещение. Часть 4 ст. 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Порядок снижения размера платы в указанных случаях определен Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.