Институт купли-продажи недвижимого объекта в российском праве

Институт купли-продажи недвижимого объекта в российском праве

Становление и развитие рыночных отношений в постперестроечной России в значительной мере определяется высокой динамикой объектов недвижимости, которые включились в гражданский товарооборот в основном в результате приватизационных процессов.  

Рыночный оборот недвижимого объекта осуществляется через совершение таких сделок, как купля-продажа объектов недвижимости, аренда, залог, наследование, доверительное управление и других.

Сегодня гражданско-правовому договору купли-продажи, опосредующему динамику перехода права собственности на любое имущество, включая недвижимость, отведена ключевая роль в отечественной и мировой экономике. Данный вид договора является родовым для разных видов договоров, его сущность заключается в том, что одно лицо принимает на себя обязанность передать в собственность другого лица определенный имущественный объект, а второй субъект в свою очередь обязуется принять данное имущество и уплатить за него оговоренную в соглашении цену^[1].  

Гражданско-правовой договор является наиболее распространенным видом сделок, опосредующим переход прав его сторон на имущественные объекты, явившиеся предметом договоренности.

Понятие договора включает три подхода к договору: его принято рассматривать как юридический факт (вид сделки), договорное обязательство (само правоотношение), и, наконец, в-третьих – документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. Определение договора закреплено в ч.1 ст. 420 ГК РФ, в силу данной нормы закона под договором принято понимать объективированную  согласованную волю, изъявленную сторонами, относительно установления, изменения либо прекращения определенного объема гражданских прав и обязанностей в отношении предмета договора.

Отметим, что каждый заключенный рыночными субъектами гражданско-правовой договор выступает как важнейший источник юридических прав и обязанностей, соответственно, договоры – это те юридические факты, которыми опосредуется динамика правоотношений в предпринимательской деятельности и осуществлении прав потребителей. Это один из основных источников возникновения, изменения и прекращения определенных обязанностей и прав участников рыночного оборота^[2].

Анализ правовой природы гражданско-правового договора купли-продажи недвижимости показывает, что он является одной из закрепленных законодательно разновидностей договора купли-продажи. Его специфика обусловлена особым предметом договора, т.е. недвижимым объектом. Каждый недвижимый объект является предметом сугубо индивидуальным.

На сегодняшний день вопросы правового регулирования сделок в отношении недвижимого имущества, как объекта гражданских прав, имеют особое значение, что связано со сложностью и многообразием объектов недвижимости, к которым относятся земля, ее недра, жилые и нежилые строения и иные объекты, включая ряд юридических фикций. Особенности правовой сущности объектов недвижимости предопределяют наличие определенных процедурных особенностей в оформлении перехода права собственности на них, что и обуславливает необходимость детального изучения правового вопроса регулирования сделок с данными объектами.

Значимость изучаемой проблематики обуславливается колоссальным числом сделок, которые совершаются в отношении объектов недвижимости.

В связи со сказанным сначала проанализируем особенности договоров и, в-частности, договоров купли продажи применительно к объектам недвижимости, при этом выявим сущность категории «недвижимость». Прежде всего, необходимо изучить особенности регламентации договорных отношений нормами Главы 2 части первой ГК РФ, а также отметим, что значительная доля части второй ГК РФ^[3] посвящена регулированию различных конкретных типов и видов гражданско-правовых договоров и сопряженных с ними правоотношений, выступая в качестве необходимого инструментария формирования договорных отношений как особого вида сделок и обязательств.