Исследование выбора подходов и методов при оценке земельного участка

УДК 322.622

[pic 1]

ИССЛЕДОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Литвинёнок М.Е., студентка 2 курса магистратуры ИНОТЭКУ ФГБОУ ВО «Калининградский государственный технический университет»

Во всех странах налог на имущество является одним из базовых, логично вписанных в систему принципов налогообложения, сформулированных еще Адамом Смитом.

С начала XXI века в России кадастровая стоимость стала основой для расчета земельного налога, поступающего в бюджет местных органов власти. Земельный налог в нашей стране формируется исходя из актуальной рыночной (кадастровой) стоимости земли и формирует до 20 процентов от поступлений в бюджеты на местах. Уникальность отечественной системы земельного налогообложения заключается в том, что к участию в процессе оценки и оспаривания регулярно привлекаются негосударственные (частные) оценщики.

Для корректного определения актуальной стоимости земельных участков необходим грамотный подход и правильный выбор механизмов оценки рыночной стоимости.

Земельный участок, методы оценки земельных участков, кадастровая стоимость, налог на землю.

В идеале земельный налог должен формироваться исходя из актуальной рыночной (кадастровой) стоимости земли. Он составляет до 20 процентов от поступлений в бюджеты на местах [3]. Уникальность отечественной системы земельного налогообложения заключается в том, что к участию в процессе оценки и оспаривания регулярно привлекаются негосударственные (частные) оценщики.

Назначение земельного участка напрямую влияет на расчет кадастровой стоимости. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу – в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели.

Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, в рамках доходного подхода – метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. 

Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется. Земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. 

Элементы затратного подхода в части расчета затрат на воспроизводство или замещение улучшений земельного участка используются в методе остатка в рамках доходного подхода и методе выделения в рамках сравнительного подхода. 

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и необходимая для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут использоваться как цены совершенных сделок, так и цены предложений на рынке. Применяются различные методы в рамках сравнительного подхода, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки, и методы, основанные на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов.