Ипотека жилого помещения

Доклад на тему:

"Ипотека жилого помещения"

На сегодняшний день система ипотечного кредитования стала составной частью развитой системы права. Ее значение неуклонно растет, поскольку сегодня экономика переживает определенные трудности. С помощью эффективной и продуманной ипотечной системы предполагается достичь снижения инфляции, а так же решить ряд социальных и экономических проблем. Все это свидетельствует об актуальности и важности рассматриваемой нами темы.

Согласно действующему законодательству по договору ипотеки залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Законо об ипотеке^[1]).

Основанием возникновения залога недвижимого имущества (жилого помещения) является прежде всего заключаемый между залогодателем и залогодержателем договор, хотя в предусмотренных законом случаях возникновение залога возможно и на основании закона. В обоих случаях отношения залога могут быть урегулированы соответствующим соглашением между залогодателем и залогодержателем, к которому применяются общие правила Гражданского кодекса РФ^[2] о форме договора залога^[3].

Договором ипотеки оформляются отношения между банком и клиентом по поводу приобретения жилья на заемные средства, предоставленные банком. В этом случае приобретенное жилье становится залогом того, что клиент своевременно и в полном объеме погасит имеющуюся задолженность.

По договору ипотеки сторонами выступают залогодержатель и залогодатель. Обе стороны должны быть дееспособными и правоспособными, то есть физические лица должны быть старше 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Залогодержатель - это банк, выдавший ипотечный кредит.

Залогодатель - заемщик или созаемщики ипотечного кредита.

Законодательством предусмотрены специальные требования к договору об ипотеке жилого помещения.

Итак, чтобы договор ипотеки жилого помещения имел силу, в нем обязательно должны быть указаны:

1) непосредственный предмет ипотеки;

2) стоимость предмета ипотеки, определенная по соглашению сторон или же оцененная профессиональным оценщиком;

3) суть самого договора, а также размер и срок обязательств обоих сторон;

4) право (аренда или же собственность) в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, и государственный орган регистрации прав на недвижимость, который это право документально подтвердил и оформил.

 Необходимо отметить, что сила ипотеки как обеспечительного инструмента с 1 июля 2014 г. больше не связывается с регистрацией договора ипотеки в государственных реестрах. В связи с этим действующая система государственной регистрации стала основываться на двух понятиях: регистрация прав и регистрация обременений. Применительно к ипотеке жилого помещения эти стадии именуются "регистрация ипотеки как права залога" и "регистрация ипотеки как обременения"^[4].

В случае если обеспеченное залогом обязательство не было исполнено надлежащим образом должником (залогодателем), то неизбежно может возникнуть стадия обращения взыскания на заложенное имущество  (жилое помещение) залогодержателем.

Процедура обращения взыскания является первой стадией принудительного удовлетворения залогодержателя из стоимости заложенного имущества. Она заключается в констатации компетентным лицом факта нарушения должником обеспеченного долга и наличия у залогодержателя права удовлетвориться из стоимости заложенной вещи при помощи того способа реализации предмета залога, который установлен законом или предусмотрен договором.

Необходимо отметить, что до 1 июля 2014 года судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество применялся к любым жилым помещениям, принадлежащим на праве собственности гражданам. Теперь же судебный порядок применяется только к единственному жилому помещению гражданина^[5]. Таким образом возможно по действующему законодательству обращение взыскания на предмет ипотеки возможно также внесудебном порядке. Кроме того, законодатель оставил возможность обратить взыскание на жилье гражданина во внесудебном порядке при условии, если между сторонами договора залога (ипотеки), после возникновения основания для обращения взыскания на такое жилое помещение, будет заключено соответствующее соглашение.