Жылжымайтын мүліктің жалпы топтамасы

Кіріспе.Жылжымайтын мүліктің жалпы топтамасы.

  «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу» туралы Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі №310 заңына сəйкес жылжымайтын мүлік – бұл жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар жəне жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер. Қаржы-экономикалық сөздікте «Жылжымайтын мүлік – азаматтық актіде жеке тұлғаның немесе заңды тұлғаның иелігіндегі жер жəне басқа жер-сулар, сол жердегі қозғалмайтын мүліктер, яғни ғимараттар, заводтар жəне т.б.» ретінде қарастырылған. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексі 117-бабында жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық екпелер жəне жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын объектілер жатады. Жылжымайтын мүлік – жерден, сонымен қатар онда орналасқан құрылыс жəне ғимараттардан тұратын кез келген мүлік деп бизнес бойынша оксфорд түсіндірме сөздігінде көрсетілген. С.И. Ожеговтың «Орыс тілі сөздігінде» жылжымайтын мүлік – жылжымайтын, қозғалмайтын мүлік, мұндағы жылжымайтын, кітап тілімен қозғалмайтын, орын ауыстырмайтын мүлік – жер учаскелерінен жəне құрылыстардан түзіледі, бөлінбейтін – бөлуге болмайтын жəне бөлуге жатпайтын, тұтас, бүтін деп берілген [36]. Орыс тілінің түсіндірме сөздігінің 2-томында жылжымайтын мүлік құқық қозғалмайтын мүлік. Қозғалмайтын (недвижимый) – ескі движити етістігінен шыққан. Мүлік салып орнатылған немесе салынбаған жер учаскелерінен түзіледі [62]. Үлкен советтік энциклопедияда (17-том) құқықтағы жылжымайтын мүлік, бұл жер учаскесі, осы жерде орналасқан күрделі ғимараттар, құрылыстар жəне басқалай объектілер деп сипатталған [63]. Жоғарыда берілген анықтамаларда жер жəне жермен байланысты барлық заттар қарастырылған. 7 Жылжымайтын мүлікке жылжымайтын заттар, яғни жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық екпелер жəне жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын объектілер жатады. Егер кондоминиум объектісінің құрамындағы пəтерлер жəне өзге де тұрғын үй-жайлар, сондай-ақ тұрғын емес үй-жайлар дара, бөлек меншікте болса, олар дербес жылжымайтын мүлік объектілері болып танылады. Мемлекеттік тіркеуге жататын əуе жəне теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, «өзен-теңіз» жүзу кемелері, ғарыш объектілері, магистралдық құбырлардың желілік бөлігі де жылжымайтын заттарға теңестіріледі. Заңнамалық актілермен жылжымайтын заттарға өзге мүліктер де жатқызылады. Ақша мен бағалы қағаздарды қоса алғанда, жылжымайтын затқа жатпайтын мүлік жылжымалы мүлік деп танылады. Заңнамалық актілерде көрсетілген жағдайларды қоспағанда, жылжымалы заттарға құқықтарды тіркеу талап етілмейді. Мүлiктер бөлiнетiн жəне бөлiнбейтiн болып бөлінеді. Бөлiнетiн мүлiк – бөлу нəтижесiнде бөлiктерi өз мақсатын, мiндетiн жоғалтпайтын мүлiк. Бөлiнбейтiн мүлiк – өзiнiң шаруашылық мақсатын, мiндетiн өзгертпей бөлуге болмайтын немесе заңда ұйғарылуына қарай бөлуге жатпайтын мүлік. Жылжымайтын мүлік меншік объектісіне қатысты құқықтық қатынастарды анықтайды, яғни ол меншік құқығының жиынтығын сипаттайды. Жылжымайтын мүлік объектілерінің қозғалатын жəне қозғалмайтын болып бөлінуі олардың физикалық мəніне қарағанда, заңға байланысты негізделген. Егер объектілерді оның физикалық мəніне қатысты бөлетін болсақ, олар жермен байланысты жəне жермен байланыссыз болып жүйеленген болар еді. Сондықтан экономист ғалымдар қозғалмайтынмүлік əлдежылжымайтынмүлік түсініктерінің орнына жылжымайтын мүлік объектілері түсінігін пайдаланған жөн болатындығын алға тартады. Жылжымайтын мүлік объектілерін жəне нарығын зерттеу, оның мəнін сипаттайтын сөздер мен сөйлемшелерге семантикалық, яғни мағыналық талдау жасауды ұйғарады. Жылжымайтын мүліктің нысандарын бастапқы объекті жəне кейінгі объектісі деп бөледі. Жылжымайтын мүліктің бастапқы объектісіне əртүрлі функционалдық мақсаттағы ғимараттар жəне құрылыстар, сондай-ақ ерекше реттеу жəне қала құрылысын регламенттеу объектілері енгізіледі. Жылжымайтын мүліктің кейінгі объектісі қатарына құқықтарды тіркеу мақсатында меншіктің жеке дара құқық немесе өзге де заттық 8 құқық объектілері ретінде оларға кадастрлық нөмірлер берілетін тұрғын жəне тұрғын емес үй-жайлар жатқызылады. Жылжымайын мүлік объектілері келесі үш түрге бөлінеді: жер, пəтер үй, тұрғын емес үй-жайлар жəне ғимараттар. Жылжымайтын мүліктің базалық объектісі ретінде жер алынады. Жер барлық бизнес аясында негізгі фактор болып саналады. Жерге бос жер учаскелері жəне табиғи кешендері, тағы басқа учаскелер; пəтер үйге – таңдаулы пəтерлер, типтік пəтерлер, қаладағы, қала сыртындағы үйлер, т.б.; ал тұрғын емес үй-жайлар мен ғимараттарға – офис ғимараттары, қоймалар, сауда, өндіріс ғимараттары жəне т.б. жатқызылады. Жылжымайтын мүлік объектілері бірнеше нақты белгілері бойынша жүйеленеді. Олар жылжымайтын мүлік нарығын тиімді басқару, талдау жəне стратегиялық бағдарламалар жасау мақсатында негіз болады. Жылжымайтын мүлік объектілері келесі белгілері бойынша топтастырылады: 1. Пайдалану сипатына байланысты: – тұрғын жай ретінде: тұрғын үйлер, пəтерлер, коттедждер; – коммерциялық жəне өндірістік бағытта: қонақүйлер, офис, дүкен, мейрамханалар, қызмет көрсету орталықтары, фабрика, завод, қоймалар, т.б. – ауылшаруашылық мақсатында: фермалар, бау-бақтар, т.б. – арнайы мақсатта: мектептер, ауруханалар, т.б. бөлінеді. 2. Иелік етуіне байланысты: бизнес жүргізу үшін, қожасының тұруы үшін, инвестиция мақсатында деп топтастырылады. 3. Мамандандырылу деңгейіне байланысты – мамандандырылған жəне мамандандырылмаған болып жүйеленеді. 4. Белгілі бір мақсатта пайдалануға даяр болу деңгейіне байланысты: пайдалануға енгізілген, реконструкция əлде күрделі жөндеуді қажет ететін, аяқталмаған өндіріс болып бөлінеді. Экономикалық тұрғыдан жылжымайтын мүлік объектісін игілік жəне табыс көзі ретінде қарастыруға болады. Жылжымайтын мүлік объектілерініңмəнін сипаттайтын параметрлержалпыламажəне белгілі бір объектіге қатысты деп бөлінеді. Егер жерді алып қарастыратын болсақ, онда ол жалпыға бірдей игілік ретінде ауылдық жерде халықтың өмір қажеттілігін қамтамасыз ету жəне ұлттың əлеуметтік территориялық дамуы функциясын атқарады. Ал табыс көзі ретінде, жер ауыл шаруашылығы өндірісінің негізі ретінде, инвестиция салу объектісі ретінде, ұлттық байлықтың бір бөлігі, салық салу объектісі, табиғи ресурстардың көзі ретінде қарастырылады. Жер табыс көзі болып саналады. Жылжымайтын мүліктің тұрғын үй объектілері тікелей жəне жа- 9 нама табыс көзі болып табылады. Тұрғын үй – сатып алу жəне сату объектісі тұрғысынан қарастырғанда тікелей табыс көзі. Тұрғын үй құрылысы құрылыс материалдары өнеркəсібінің дамуына, жобалау қызметінің сұранысқа ие болуына, инфрақұрылым объектілерінің салынуына, сауда, жол құрылысы, көлік салаларының дамуына əсер ете отырып, жанама табыс көзі саналады. Жер учаскелерімен байланысты жылжымайтын мүлік объектілерін жерге қатыссыз объектілерден айырып көрсететін өзіндік ерекшеліктер: – жылжымайтындығы, ол жылжымайтын мүлік объектісінің жер бетімен тығыз физикалық байланысын жəне физикалық бұзылусыз, зиян келтірілмей кеңістікте орын ауыстыруы мүмкін еместігін көрсетеді. – материалдық нұсқада болуы. Жылжымайтын мүлік объектісі табиғи-заттық жəне құндық формада болады. Жылжымайтын мүлік объектісінің физикалық сипаттамасы жердің формасы мен көлемі, кіріс жолдары, жердің беті мен топырақ қыртысының астыңғы қабаты, ландштаф, қоршаған орта жəне т.б. туралы деректерден тұрады. Бұл сипаттамалардыңжиынтығы, жылжымайтын мүлік объекті құнының негізін қалыптастыратын физикалық объектінің құндылығын анықтайды. Дегенмен құндылықтың бір өзінен басқа объектінің құнына оның жарамдылығы, ұсыныстың шектеулілігі, сұраныс көлемі, заңдар, экономикалық даму деңгейі де əсер етеді. – жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану ұзақтығы. Жылжымайтын мүлік объектілері пайдалану үдерісінде тұтынылмай ұзақ мерзімде пайдаланылатындықтан экономикалық құндылығы жоғары болып саналады. Мысалы, тұрғын үйлер негізгі конструкция материалдарына сай, нормативтік 15-150 жыл қызмет ету мерзіміне байланысты 6 топқа бөлінеді. Жер ресурстарының құнарлылығын үнемі арттырып, дұрыс пайдаланылатын болса, оның айналыс ұзақтығы шексіз жəне мəңгі болады. Жылжымайтын мүлік объектілері жеке белгілеріне қатысты əртекті, бірегей, ерекше жəне т.б. болып бөлінеді, олар жылжымайтын мүлік объектісіне байланысты нақты көрсеткіштер көмегімен жекелеген топтарға енгізіледі. Іс жүзінде бірдей жылжымайтын мүлік объектісі болмайды, бұл жылжымайтын мүлік объектілерінің əртектілігі, бірегей жəне оның қайталанбайтындығымен түсіндіріледі. Қызмет ету белгілеріне сай жылжымайтын мүлік объектілері өндірістік объектілер жəне өндірістік емес объектілер болып бөлінеді. 10 Өндірістік объектілер өнім өндіру жəне қызмет көрсетуге қатынасады. Өндірістік емес объектілер адамдардың тұруына жəне оларға қызмет көрсетуге жағдай жасайды. Жылжымайтын мүлік объектілерін материалдық физикалық құқық объектісі ретінде – сапалық параметрлер, көлемі, ауданы, шамасы, белгіленген шекарасы сипаттайды. Жылжымайтын мүлік объектісін экономикалық объекті ретінде – оның тауар түрінде болуы, меншік иесіне табыс көзі жəне меншік иесінің қаржы-қаражат тұрақтылығын қамтамасыз етуі көрсетеді. Жылжымайтын мүлік объектісі азаматтық құқық объектісі ретінде қарастырылады. Ол жылжымайтын мүлік объектісіне қатысты құқықтар жиынтығынан қалыптасады: меншік құқығы, шаруашылық жүргізу құқығы, құрылыс салу құқығы жəне т.б. 1.2 Кондоминиум Қазақстан Республикасының заңнамасына сəйкес жылжымайтын мүлікке меншік белгіленетін кондоминиум нысанындағы мүліктік кешенге жатқызылатын кондоминиум объектісі жер учаскелерінен, бастапқы жəне кейінгі объектілерден тұрады. Кондоминиум үй-жайларда, пəтерлерде екi жəне одан да көп меншiк иелерiне тиесiлi тұрғын үйлерде құрылады. Үй-жайлардың, пəтерлердің меншiк иелерiнiң əрқайсысы өзiне тиесілі дара, бөлек меншiк құқығы бойынша үй-жайды өз қалауы бойынша иеленуге, пайдалануға жəне оған билiк етуге құқылы болып табылады. Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкі, оған кіретін үй-жайлардың, пəтерлердің меншік иелеріне үшін ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі. Ал тұрғын үй, тұрғын ғимарат жанындағы жер учаскесі үйжайлардың жəне пəтерлердің меншік иелеріне ортақ үлестік меншік құқығымен немесе ортақ жер пайдалану құқығымен тиесілі. Əрбір меншік иесінің ортақ мүліктегі үлесі оған тиесілі үй-жайға дара меншіктенжəне өзге заттай құқықтан бөлінбейді. Үлестің мөлшері дара немесе бөлек меншіктегі тұрғын үй-жайлардың жəне тұрғын емес үйжайлардың пайдалы алаңының кондоминиумның осы объектісіндегі бүкіл тұрғын үй-жайлардың жəне бүкіл тұрғын емес үй-жайлардың пайдалы алаңының сомасына қатынасымен анықталады. Мұндай үлесті заттай бөліп беруге болмайды. Егер үй-жай тұрғын үйге, əлде тұрғын ғимаратқа жапсарлас салынса немесе одан бөлiнсе, ортақ мүлiктегi үлес мөлшерi қайта есептеледi. 11 Үй-жайға қатысты меншiк құқығының басқа адамға ауысуы ортақ мүлiктегi тиiстi үлестiң сатып алушыға ауысуына əкеп соғады. Үйжайдың жəне пəтерлердің меншiк иелерiнiң, ортақ мүлiктегi өз үлесiн, өзiне дара меншiк құқығымен тиесiлi үй-жайдан, əлде пəтерден жеке бөлiп алуға ешқандай құқығы жоқ. Кондоминиум келесі жағдайларда ғана тоқтатылуы мүмкiн: – тұрғын үйдегi барлық үй-жайлар мен ортақ мүлiкке меншiк құқығы бiр меншiк иесiне немесе жеке, заңды тұлғаға, мемлекетке ауысқан кезде; – жер учаскесi мемлекет мұқтажы үшiн мəжбүрлеп иеліктен шығарылғанда; – тұрғын үйдiң көп бөлiгi төтенше жағдай салдарынан бүлiнген жəне қираған жағдайда. Кондоминиум объектісін басқару органы кондоминиумның əрбір объектісіне екінші деңгейдегі банкте ағымдағы шот ашады. Оған үйжайлардың, пəтерлердің меншік иелерінің кондоминиумның осы объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға жəне ағымдағы жөндеуге жұмсалатын жарналары, төлемдері аударылады. Сонымен қатар, ол кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге жұмсалады. Үй-жайлардың, пəтерлердің меншік иелері кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге қаражат жинақтау үшін ай сайын кондоминиум объектісін басқару органының жинақ шотына айқындалған мөлшердегі соманы енгізуге міндетті. Бұл сома, тұрғын жəне тұрғын емес үй-жайдың пайдалы алаңының бір шаршы метріне есептелінеді. Ол республикалық бюджет туралы заңға сай, арналып белгіленетін айлық есептік көрсеткіштің 0,02 еселенген мөлшерінен кем болмайтын шамада қарастырылады. Кондоминиум объектісінің барлық меншік иелерінің тікелей бірлесіп басқаруы екінші деңгейдегі банктерде шоттар ашылмай жүзеге асырылуы мүмкін. Кондоминиум объектісін заңды тұлға құрмай басқарған жағдайда, нотариалды куəландырылған сенімхат жəне өзге де құжат негізінде уəкілетті жеке тұлға банк шоттарын ашуды жүзеге асырады, оларға сəйкес осы жеке тұлға банк шоттарын ашуға жəне жүргізуге уəкілетті болады. Уəкілетті жеке тұлға кондоминиум объектісін басқару үшін ағымдағы жəне жинақ шоттарын осы жоғарыда белгіленген мақсаттарда ғана ашады. Кондоминиум объектісін басқару органы кондоминиум объектісі меншік иелерінің талап етуімен банк шоттары бойынша ақшалардың, тұрғын үйді, тұрғын ғимаратты күтіп-ұстауға арналған қаражаттың қозғалысы туралы ақпарат ұсынып, есеп береді. 12 Кондоминиум объектiсi жылжымайтын мүлiкке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы Қазақстан Республикасының заңнамасына сəйкес бiртұтас кешен ретiнде тiркеледі. Кондоминиум объектісін тіркеу кондоминиум қатысушысының немесе меншік иеленушілердің уəкілетті өкілінің өтініші бойынша жүзеге асырылады. Кондоминиум объектісін тіркеу кезінде ортақ мүлік құрамы мен əрбір үй-жайдың құқық иелерінің ортақ мүліктегі үлесінің мөлшері айқындалады. Кондоминиумды бастапқы тіркеген кезде кондоминиум объектісіне техникалық паспорт дайындау бюджет қаражаты есебінен жүргізіледі. Көп пəтерлi тұрғын үйдi не мемлекеттік тұрғын үй қоры жатақханаларындағы бөлмелік үлгідегі тұрғын үй-жайларды жекешелендiру кезiнде, кондоминиум объектiсiн бастапқы тiркеу iсiн, жекешелендiрудi жүзеге асыратын мемлекеттiк орган жүргiзуге тиiс. Бiрнеше меншiк иелерiне тиесiлi дара үй-жайға, меншiк иелерiнiң ортақ мiндеттемелерiндегi ынтымақтастық жауапкершiлiгiмен, ортақ мүлiктегi бiр үлес сəйкес келедi. Мұндай меншiк иелерiнiң арасындағы өзара қатынастар олардың арасындағы келiсiмiмен реттеледi. Ауызша немесе жазбаша келiсiм болмаған жағдайда əрбiр меншiк иесiнiң ортақ мүлiкте көрсетiлген үлеске меншiгiне байланысты бөлiнбейтiн құқықтары мен мiндеттерi тең болады. Кондоминиумға қатысушылар ортақ мүлiктi басқаруда тең құқыққа ие болады. Олар ортақ мүлiктi, сондай-ақ жер учаскесiн басқа меншiк иелерiмен қатар пайдаланады. Егер меншік иелерi басқа жерде тұратын болса, сондай-ақ үй-жайдыпайдалану құқығын басқа адамдарға беретін болса, бұл оны үй-жайды меншiктенушi құқықтарының шектелуiне əкелiп соқпайды жəне жүктелетiн мiндеттерден босатпайды. Үй-жайлардың иелерi ортақ мүлiктiң өздерiне бекiтiлiп берiлген пайдаланылуы шектеулi бөлiгiн үй-жайлар иелерiнiң келiсiмiнде белгiленген ережелермен пайдалануға құқылы. Кондоминиумға енетін пəтер иесiнiң пайдаланылуы шектеулi, қандай да болсын ортақ мүлiктi өз атынан иелiктен шығаруға құқығы жоқ. Кондоминиумға қатысушылар Қазақстан Республикасының заңдарында көзделген мiндеттердi атқарады. Олар ортақ мүлiк пен үйдi ұстауға жұмсалатын барлық шығыстарға қатысуға мiндеттi, ортақ мүлiктiң жəне дара меншiктердің сақталуы мен қауiпсiз пайдаланылуына жауапты болады. Үй-жайды жалдаушының немесе жалға алушының, кондоминиум объектiсiн басқаруға қатыса алмайды, бiрақ барлық тұрғындар мен бірге кондоминиум объектiсiнiң ортақ ережесін сақтауға мiндеттi. Тұрғын емес үй-жайдың иесi өз мүдделерiне қатысы жоқ кон- 13 доминиум мəселелерiн шешуге қатыспайды. Сонымен қатар, ол ортақ мүлiктiң тұрғын үй-жайларды пайдалануға ғана байланысты бөлiктерiне қатысты ортақ шығыстарға қатысуға мiндеттi болып саналмайды. Тұрғын үй қоры саласындағы мемлекеттік бақылауды жергілікті атқарушы орган кондоминиум қатысушыларының ортақ мүлкіне жергілікті атқарушы органдардың тұрғын үй инспекциясы, лауазымды адамдарының тексеру жүргізуі арқылы жүзеге асырады. Тексеру «Қазақстан Республикасындағы мемлекеттік бақылау жəне қадағалау туралы» Қазақстан Республикасының Заңына сəйкес жүзеге асырылады. Жеке немесе бөлек меншіктегі əлде өзге де заттай құқықтағы кондоминиум объектісінің құрамындағы əрбір кейінгі объект жылжымайтын мүліктің жекелеген объектісі ретінде қаралады. Оған дербес кадастрлық нөмір беріледі. Кондоминиум объектісінің құрамына кіретін кейінгі объектілерге құқықтарды мемлекеттік тіркеу үшін жер учаскесіне құқық белгілейтін жəне сəйкестендіру құжаттары талап етілмейді. Кейінгі объектіге құқықтарды тіркеу үшін Қазақстан Республикасының заңнамалық актілеріне сəйкес кондоминиум объектісінің құрамына кіретін жер учаскесіне құқықтардағы үлес сатып алуға жататын жағдайларда немесе оны иеліктен айырған жағдайда кондоминиум қатысушысы жер учаскесіне құқығындағы үлесін сатып алғанын «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу» туралы Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі №310 заңына сəйкес жылжымайтын мүлік – бұл жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар жəне жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер. Қаржы-экономикалық сөздікте «Жылжымайтын мүлік – азаматтық актіде жеке тұлғаның немесе заңды тұлғаның иелігіндегі жер жəне басқа жер-сулар, сол жердегі қозғалмайтын мүліктер, яғни ғимараттар, заводтар жəне т.б.» ретінде қарастырылған. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексі 117-бабында жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық екпелер жəне жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын объектілер жатады. Жылжымайтын мүлік – жерден, сонымен қатар онда орналасқан құрылыс жəне ғимараттардан тұратын кез келген мүлік деп бизнес бойынша оксфорд түсіндірме сөздігінде көрсетілген. С.И. Ожеговтың «Орыс тілі сөздігінде» жылжымайтын мүлік – жылжымайтын, қозғалмайтын мүлік, мұндағы жылжымайтын, кітап тілімен қозғалмайтын, орын ауыстырмайтын мүлік – жер учаскелерінен жəне құрылыстардан түзіледі, бөлінбейтін – бөлуге болмайтын жəне бөлуге жатпайтын, тұтас, бүтін деп берілген [36]. Орыс тілінің түсіндірме сөздігінің 2-томында жылжымайтын мүлік құқық қозғалмайтын мүлік. Қозғалмайтын (недвижимый) – ескі движити етістігінен шыққан. Мүлік салып орнатылған немесе салынбаған жер учаскелерінен түзіледі [62]. Үлкен советтік энциклопедияда (17-том) құқықтағы жылжымайтын мүлік, бұл жер учаскесі, осы жерде орналасқан күрделі ғимараттар, құрылыстар жəне басқалай объектілер деп сипатталған [63]. Жоғарыда берілген анықтамаларда жер жəне жермен байланысты барлық заттар қарастырылған. 7 Жылжымайтын мүлікке жылжымайтын заттар, яғни жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық екпелер жəне жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын объектілер жатады. Егер кондоминиум объектісінің құрамындағы пəтерлер жəне өзге де тұрғын үй-жайлар, сондай-ақ тұрғын емес үй-жайлар дара, бөлек меншікте болса, олар дербес жылжымайтын мүлік объектілері болып танылады. Мемлекеттік тіркеуге жататын əуе жəне теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, «өзен-теңіз» жүзу кемелері, ғарыш объектілері, магистралдық құбырлардың желілік бөлігі де жылжымайтын заттарға теңестіріледі. Заңнамалық актілермен жылжымайтын заттарға өзге мүліктер де жатқызылады. Ақша мен бағалы қағаздарды қоса алғанда, жылжымайтын затқа жатпайтын мүлік жылжымалы мүлік деп танылады. Заңнамалық актілерде көрсетілген жағдайларды қоспағанда, жылжымалы заттарға құқықтарды тіркеу талап етілмейді. Мүлiктер бөлiнетiн жəне бөлiнбейтiн болып бөлінеді. Бөлiнетiн мүлiк – бөлу нəтижесiнде бөлiктерi өз мақсатын, мiндетiн жоғалтпайтын мүлiк. Бөлiнбейтiн мүлiк – өзiнiң шаруашылық мақсатын, мiндетiн өзгертпей бөлуге болмайтын немесе заңда ұйғарылуына қарай бөлуге жатпайтын мүлік. Жылжымайтын мүлік меншік объектісіне қатысты құқықтық қатынастарды анықтайды, яғни ол меншік құқығының жиынтығын сипаттайды. Жылжымайтын мүлік объектілерінің қозғалатын жəне қозғалмайтын болып бөлінуі олардың физикалық мəніне қарағанда, заңға байланысты негізделген. Егер объектілерді оның физикалық мəніне қатысты бөлетін болсақ, олар жермен байланысты жəне жермен байланыссыз болып жүйеленген болар еді. Сондықтан экономист ғалымдар қозғалмайтынмүлік əлдежылжымайтынмүлік түсініктерінің орнына жылжымайтын мүлік объектілері түсінігін пайдаланған жөн болатындығын алға тартады. Жылжымайтын мүлік объектілерін жəне нарығын зерттеу, оның мəнін сипаттайтын сөздер мен сөйлемшелерге семантикалық, яғни мағыналық талдау жасауды ұйғарады. Жылжымайтын мүліктің нысандарын бастапқы объекті жəне кейінгі объектісі деп бөледі. Жылжымайтын мүліктің бастапқы объектісіне əртүрлі функционалдық мақсаттағы ғимараттар жəне құрылыстар, сондай-ақ ерекше реттеу жəне қала құрылысын регламенттеу объектілері енгізіледі. Жылжымайтын мүліктің кейінгі объектісі қатарына құқықтарды тіркеу мақсатында меншіктің жеке дара құқық немесе өзге де заттық 8 құқық объектілері ретінде оларға кадастрлық нөмірлер берілетін тұрғын жəне тұрғын емес үй-жайлар жатқызылады. Жылжымайын мүлік объектілері келесі үш түрге бөлінеді: жер, пəтер үй, тұрғын емес үй-жайлар жəне ғимараттар. Жылжымайтын мүліктің базалық объектісі ретінде жер алынады. Жер барлық бизнес аясында негізгі фактор болып саналады. Жерге бос жер учаскелері жəне табиғи кешендері, тағы басқа учаскелер; пəтер үйге – таңдаулы пəтерлер, типтік пəтерлер, қаладағы, қала сыртындағы үйлер, т.б.; ал тұрғын емес үй-жайлар мен ғимараттарға – офис ғимараттары, қоймалар, сауда, өндіріс ғимараттары жəне т.б. жатқызылады. Жылжымайтын мүлік объектілері бірнеше нақты белгілері бойынша жүйеленеді. Олар жылжымайтын мүлік нарығын тиімді басқару, талдау жəне стратегиялық бағдарламалар жасау мақсатында негіз болады. Жылжымайтын мүлік объектілері келесі белгілері бойынша топтастырылады: 1. Пайдалану сипатына байланысты: – тұрғын жай ретінде: тұрғын үйлер, пəтерлер, коттедждер; – коммерциялық жəне өндірістік бағытта: қонақүйлер, офис, дүкен, мейрамханалар, қызмет көрсету орталықтары, фабрика, завод, қоймалар, т.б. – ауылшаруашылық мақсатында: фермалар, бау-бақтар, т.б. – арнайы мақсатта: мектептер, ауруханалар, т.б. бөлінеді. 2. Иелік етуіне байланысты: бизнес жүргізу үшін, қожасының тұруы үшін, инвестиция мақсатында деп топтастырылады. 3. Мамандандырылу деңгейіне байланысты – мамандандырылған жəне мамандандырылмаған болып жүйеленеді. 4. Белгілі бір мақсатта пайдалануға даяр болу деңгейіне байланысты: пайдалануға енгізілген, реконструкция əлде күрделі жөндеуді қажет ететін, аяқталмаған өндіріс болып бөлінеді. Экономикалық тұрғыдан жылжымайтын мүлік объектісін игілік жəне табыс көзі ретінде қарастыруға болады. Жылжымайтын мүлік объектілерініңмəнін сипаттайтын параметрлержалпыламажəне белгілі бір объектіге қатысты деп бөлінеді. Егер жерді алып қарастыратын болсақ, онда ол жалпыға бірдей игілік ретінде ауылдық жерде халықтың өмір қажеттілігін қамтамасыз ету жəне ұлттың əлеуметтік территориялық дамуы функциясын атқарады. Ал табыс көзі ретінде, жер ауыл шаруашылығы өндірісінің негізі ретінде, инвестиция салу объектісі ретінде, ұлттық байлықтың бір бөлігі, салық салу объектісі, табиғи ресурстардың көзі ретінде қарастырылады. Жер табыс көзі болып саналады. Жылжымайтын мүліктің тұрғын үй объектілері тікелей жəне жа- 9 нама табыс көзі болып табылады. Тұрғын үй – сатып алу жəне сату объектісі тұрғысынан қарастырғанда тікелей табыс көзі. Тұрғын үй құрылысы құрылыс материалдары өнеркəсібінің дамуына, жобалау қызметінің сұранысқа ие болуына, инфрақұрылым объектілерінің салынуына, сауда, жол құрылысы, көлік салаларының дамуына əсер ете отырып, жанама табыс көзі саналады. Жер учаскелерімен байланысты жылжымайтын мүлік объектілерін жерге қатыссыз объектілерден айырып көрсететін өзіндік ерекшеліктер: – жылжымайтындығы, ол жылжымайтын мүлік объектісінің жер бетімен тығыз физикалық байланысын жəне физикалық бұзылусыз, зиян келтірілмей кеңістікте орын ауыстыруы мүмкін еместігін көрсетеді. – материалдық нұсқада болуы. Жылжымайтын мүлік объектісі табиғи-заттық жəне құндық формада болады. Жылжымайтын мүлік объектісінің физикалық сипаттамасы жердің формасы мен көлемі, кіріс жолдары, жердің беті мен топырақ қыртысының астыңғы қабаты, ландштаф, қоршаған орта жəне т.б. туралы деректерден тұрады. Бұл сипаттамалардыңжиынтығы, жылжымайтын мүлік объекті құнының негізін қалыптастыратын физикалық объектінің құндылығын анықтайды. Дегенмен құндылықтың бір өзінен басқа объектінің құнына оның жарамдылығы, ұсыныстың шектеулілігі, сұраныс көлемі, заңдар, экономикалық даму деңгейі де əсер етеді. – жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану ұзақтығы. Жылжымайтын мүлік объектілері пайдалану үдерісінде тұтынылмай ұзақ мерзімде пайдаланылатындықтан экономикалық құндылығы жоғары болып саналады. Мысалы, тұрғын үйлер негізгі конструкция материалдарына сай, нормативтік 15-150 жыл қызмет ету мерзіміне байланысты 6 топқа бөлінеді. Жер ресурстарының құнарлылығын үнемі арттырып, дұрыс пайдаланылатын болса, оның айналыс ұзақтығы шексіз жəне мəңгі болады. Жылжымайтын мүлік объектілері жеке белгілеріне қатысты əртекті, бірегей, ерекше жəне т.б. болып бөлінеді, олар жылжымайтын мүлік объектісіне байланысты нақты көрсеткіштер көмегімен жекелеген топтарға енгізіледі. Іс жүзінде бірдей жылжымайтын мүлік объектісі болмайды, бұл жылжымайтын мүлік объектілерінің əртектілігі, бірегей жəне оның қайталанбайтындығымен түсіндіріледі. Қызмет ету белгілеріне сай жылжымайтын мүлік объектілері өндірістік объектілер жəне өндірістік емес объектілер болып бөлінеді. 10 Өндірістік объектілер өнім өндіру жəне қызмет көрсетуге қатынасады. Өндірістік емес объектілер адамдардың тұруына жəне оларға қызмет көрсетуге жағдай жасайды. Жылжымайтын мүлік объектілерін материалдық физикалық құқық объектісі ретінде – сапалық параметрлер, көлемі, ауданы, шамасы, белгіленген шекарасы сипаттайды. Жылжымайтын мүлік объектісін экономикалық объекті ретінде – оның тауар түрінде болуы, меншік иесіне табыс көзі жəне меншік иесінің қаржы-қаражат тұрақтылығын қамтамасыз етуі көрсетеді. Жылжымайтын мүлік объектісі азаматтық құқық объектісі ретінде қарастырылады. Ол жылжымайтын мүлік объектісіне қатысты құқықтар жиынтығынан қалыптасады: меншік құқығы, шаруашылық жүргізу құқығы, құрылыс салу құқығы жəне т.б. 1.2 Кондоминиум Қазақстан Республикасының заңнамасына сəйкес жылжымайтын мүлікке меншік белгіленетін кондоминиум нысанындағы мүліктік кешенге жатқызылатын кондоминиум объектісі жер учаскелерінен, бастапқы жəне кейінгі объектілерден тұрады. Кондоминиум үй-жайларда, пəтерлерде екi жəне одан да көп меншiк иелерiне тиесiлi тұрғын үйлерде құрылады. Үй-жайлардың, пəтерлердің меншiк иелерiнiң əрқайсысы өзiне тиесілі дара, бөлек меншiк құқығы бойынша үй-жайды өз қалауы бойынша иеленуге, пайдалануға жəне оған билiк етуге құқылы болып табылады. Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкі, оған кіретін үй-жайлардың, пəтерлердің меншік иелеріне үшін ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі. Ал тұрғын үй, тұрғын ғимарат жанындағы жер учаскесі үйжайлардың жəне пəтерлердің меншік иелеріне ортақ үлестік меншік құқығымен немесе ортақ жер пайдалану құқығымен тиесілі. Əрбір меншік иесінің ортақ мүліктегі үлесі оған тиесілі үй-жайға дара меншіктенжəне өзге заттай құқықтан бөлінбейді. Үлестің мөлшері дара немесе бөлек меншіктегі тұрғын үй-жайлардың жəне тұрғын емес үйжайлардың пайдалы алаңының кондоминиумның осы объектісіндегі бүкіл тұрғын үй-жайлардың жəне бүкіл тұрғын емес үй-жайлардың пайдалы алаңының сомасына қатынасымен анықталады. Мұндай үлесті заттай бөліп беруге болмайды. Егер үй-жай тұрғын үйге, əлде тұрғын ғимаратқа жапсарлас салынса немесе одан бөлiнсе, ортақ мүлiктегi үлес мөлшерi қайта есептеледi. 11 Үй-жайға қатысты меншiк құқығының басқа адамға ауысуы ортақ мүлiктегi тиiстi үлестiң сатып алушыға ауысуына əкеп соғады. Үйжайдың жəне пəтерлердің меншiк иелерiнiң, ортақ мүлiктегi өз үлесiн, өзiне дара меншiк құқығымен тиесiлi үй-жайдан, əлде пəтерден жеке бөлiп алуға ешқандай құқығы жоқ. Кондоминиум келесі жағдайларда ғана тоқтатылуы мүмкiн: – тұрғын үйдегi барлық үй-жайлар мен ортақ мүлiкке меншiк құқығы бiр меншiк иесiне немесе жеке, заңды тұлғаға, мемлекетке ауысқан кезде; – жер учаскесi мемлекет мұқтажы үшiн мəжбүрлеп иеліктен шығарылғанда; – тұрғын үйдiң көп бөлiгi төтенше жағдай салдарынан бүлiнген жəне қираған жағдайда. Кондоминиум объектісін басқару органы кондоминиумның əрбір объектісіне екінші деңгейдегі банкте ағымдағы шот ашады. Оған үйжайлардың, пəтерлердің меншік иелерінің кондоминиумның осы объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстауға жəне ағымдағы жөндеуге жұмсалатын жарналары, төлемдері аударылады. Сонымен қатар, ол кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге жұмсалады. Үй-жайлардың, пəтерлердің меншік иелері кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күрделі жөндеуге қаражат жинақтау үшін ай сайын кондоминиум объектісін басқару органының жинақ шотына айқындалған мөлшердегі соманы енгізуге міндетті. Бұл сома, тұрғын жəне тұрғын емес үй-жайдың пайдалы алаңының бір шаршы метріне есептелінеді. Ол республикалық бюджет туралы заңға сай, арналып белгіленетін айлық есептік көрсеткіштің 0,02 еселенген мөлшерінен кем болмайтын шамада қарастырылады. Кондоминиум объектісінің барлық меншік иелерінің тікелей бірлесіп басқаруы екінші деңгейдегі банктерде шоттар ашылмай жүзеге асырылуы мүмкін. Кондоминиум объектісін заңды тұлға құрмай басқарған жағдайда, нотариалды куəландырылған сенімхат жəне өзге де құжат негізінде уəкілетті жеке тұлға банк шоттарын ашуды жүзеге асырады, оларға сəйкес осы жеке тұлға банк шоттарын ашуға жəне жүргізуге уəкілетті болады. Уəкілетті жеке тұлға кондоминиум объектісін басқару үшін ағымдағы жəне жинақ шоттарын осы жоғарыда белгіленген мақсаттарда ғана ашады. Кондоминиум объектісін басқару органы кондоминиум объектісі меншік иелерінің талап етуімен банк шоттары бойынша ақшалардың, тұрғын үйді, тұрғын ғимаратты күтіп-ұстауға арналған қаражаттың қозғалысы туралы ақпарат ұсынып, есеп береді. 12 Кондоминиум объектiсi жылжымайтын мүлiкке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы Қазақстан Республикасының заңнамасына сəйкес бiртұтас кешен ретiнде тiркеледі. Кондоминиум объектісін тіркеу кондоминиум қатысушысының немесе меншік иеленушілердің уəкілетті өкілінің өтініші бойынша жүзеге асырылады. Кондоминиум объектісін тіркеу кезінде ортақ мүлік құрамы мен əрбір үй-жайдың құқық иелерінің ортақ мүліктегі үлесінің мөлшері айқындалады. Кондоминиумды бастапқы тіркеген кезде кондоминиум объектісіне техникалық паспорт дайындау бюджет қаражаты есебінен жүргізіледі. Көп пəтерлi тұрғын үйдi не мемлекеттік тұрғын үй қоры жатақханаларындағы бөлмелік үлгідегі тұрғын үй-жайларды жекешелендiру кезiнде, кондоминиум объектiсiн бастапқы тiркеу iсiн, жекешелендiрудi жүзеге асыратын мемлекеттiк орган жүргiзуге тиiс. Бiрнеше меншiк иелерiне тиесiлi дара үй-жайға, меншiк иелерiнiң ортақ мiндеттемелерiндегi ынтымақтастық жауапкершiлiгiмен, ортақ мүлiктегi бiр үлес сəйкес келедi. Мұндай меншiк иелерiнiң арасындағы өзара қатынастар олардың арасындағы келiсiмiмен реттеледi. Ауызша немесе жазбаша келiсiм болмаған жағдайда əрбiр меншiк иесiнiң ортақ мүлiкте көрсетiлген үлеске меншiгiне байланысты бөлiнбейтiн құқықтары мен мiндеттерi тең болады. Кондоминиумға қатысушылар ортақ мүлiктi басқаруда тең құқыққа ие болады. Олар ортақ мүлiктi, сондай-ақ жер учаскесiн басқа меншiк иелерiмен қатар пайдаланады. Егер меншік иелерi басқа жерде тұратын болса, сондай-ақ үй-жайдыпайдалану құқығын басқа адамдарға беретін болса, бұл оны үй-жайды меншiктенушi құқықтарының шектелуiне əкелiп соқпайды жəне жүктелетiн мiндеттерден босатпайды. Үй-жайлардың иелерi ортақ мүлiктiң өздерiне бекiтiлiп берiлген пайдаланылуы шектеулi бөлiгiн үй-жайлар иелерiнiң келiсiмiнде белгiленген ережелермен пайдалануға құқылы. Кондоминиумға енетін пəтер иесiнiң пайдаланылуы шектеулi, қандай да болсын ортақ мүлiктi өз атынан иелiктен шығаруға құқығы жоқ. Кондоминиумға қатысушылар Қазақстан Республикасының заңдарында көзделген мiндеттердi атқарады. Олар ортақ мүлiк пен үйдi ұстауға жұмсалатын барлық шығыстарға қатысуға мiндеттi, ортақ мүлiктiң жəне дара меншiктердің сақталуы мен қауiпсiз пайдаланылуына жауапты болады. Үй-жайды жалдаушының немесе жалға алушының, кондоминиум объектiсiн басқаруға қатыса алмайды, бiрақ барлық тұрғындар мен бірге кондоминиум объектiсiнiң ортақ ережесін сақтауға мiндеттi. Тұрғын емес үй-жайдың иесi өз мүдделерiне қатысы жоқ кон- 13 доминиум мəселелерiн шешуге қатыспайды. Сонымен қатар, ол ортақ мүлiктiң тұрғын үй-жайларды пайдалануға ғана байланысты бөлiктерiне қатысты ортақ шығыстарға қатысуға мiндеттi болып саналмайды. Тұрғын үй қоры саласындағы мемлекеттік бақылауды жергілікті атқарушы орган кондоминиум қатысушыларының ортақ мүлкіне жергілікті атқарушы органдардың тұрғын үй инспекциясы, лауазымды адамдарының тексеру жүргізуі арқылы жүзеге асырады. Тексеру «Қазақстан Республикасындағы мемлекеттік бақылау жəне қадағалау туралы» Қазақстан Республикасының Заңына сəйкес жүзеге асырылады. Жеке немесе бөлек меншіктегі əлде өзге де заттай құқықтағы кондоминиум объектісінің құрамындағы əрбір кейінгі объект жылжымайтын мүліктің жекелеген объектісі ретінде қаралады. Оған дербес кадастрлық нөмір беріледі. Кондоминиум объектісінің құрамына кіретін кейінгі объектілерге құқықтарды мемлекеттік тіркеу үшін жер учаскесіне құқық белгілейтін жəне сəйкестендіру құжаттары талап етілмейді. Кейінгі объектіге құқықтарды тіркеу үшін Қазақстан Республикасының заңнамалық актілеріне сəйкес кондоминиум объектісінің құрамына кіретін жер учаскесіне құқықтардағы үлес сатып алуға жататын жағдайларда немесе оны иеліктен айырған жағдайда кондоминиум қатысушысы жер учаскесіне құқығындағы үлесін сатып алғанын растайтын құжатты ұсынуға тиіс.