Оценка земель

СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

ФАКУЛЬТЕТ МИРОВОЙ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Реферат

Автор

Студент второго курса,

группы ЮПБ-213

Строгалова В.В.

Руководитель

доц., канд. ист. наук

Бузмакова О.Г.

Новосибирск 2017

В общественно-политической и экономической деятельности людей положение земли является ключевым. Она является основным фактором производства, природным объектом, наиважнейшим природным ресурсом, без которого любая деятельность человека была бы невозможна.

Оценка земли – это сопоставляемый количественный и экономический расчет потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разноцелевом назначении земельных участков, как объекта оценки^[1]. Значимость института оценки земли сильно возросла после перехода страны к рыночным отношениям, ведь как утверждают ученые-экономисты, «оценка стоимости земли лежит в основе огромного множества принимаемых решений – от выработки экономических инструментов земельно-имущественной политики страны, региона, муниципалитета, до управления стоимостью предприятий и принятия решений о цене сделки, величине кредита, целесообразности инвестиций и других подобных решений»^[2]. Однако, основной целью оценки земли является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку^[3].

Актуальность проблемы оценки земли в основном состоит в определении метода оценочной деятельности, а также возникновение споров в отношении определения стоимости участка. Так, до 2011 года судебная практика была крайне противоречивая и в большей степени складывалась против землепользователей, однако, после принятия Конституционным Судом РФ серии определений от 1 марта этого же года и постановление №913/11 дали разъяснение по многим оспариваемым аспектам результатов кадастровой оценки^[4]. С того момента кадастровая стоимость земельных участков устанавливалась в размере рыночной и стала более понятной и прозрачной.

Оценочная деятельность (в широком смысле) – определение стоимости имущества во всех сферах общественных отношений^[5]. Узкий смысл оценочной деятельности определяется федеральным законодательством, как «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установлении в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости для целей совершения сделок, а также для иных целей»^[6]. В проходящем активном процессе формирования рынка земли происходит осознания того, что земля также является ценным активом, инвестируя в который прибыль будет крайне высокой. В тот же момент, данный процесс охвачен значительным риском в силу отсутствия у субъектов информации о прозрачной рыночной стоимости земли. Достоверная оценка стоимости также значима для использования ее данных в исчислении налога за землю.
В основном данная проблема хороша видна в отчетах судебной практики

Различают несколько категорий процедур и методик оценки имущества. Существует три подхода к методу оценки стоимости земли: доходный подход, сравнительный подход и затратный подход.

• Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки^[7]. Данный подход применим только к земельным участкам, которые могут приносить прибыль т.к. стоимость с этим подходом определяется через оценку способностей земли приносить доход на протяжении всего срока эксплуатации. В доходный подход включаются такие методы, как капитализация дохода (деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в следствии чего величина доходов ровна стоимости земельного участка), остатка (для земель застроенных коммерческими объектами, где оставшийся доход земельного участка, с затратами на привлечение капитала, рабочую силу и управление, равен цене земельного участка), предполагаемого использования ( применяем для оценки как застроенных, так и не застроенных земель, условием использования которого является возможность использования земельного участка способом приносящим доход.
• Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами, в отношении которых цена уже известна. Данный подход включает в себя такие методы, как сравнения продаж (применяем для оценки земельных участков застроенных и незастроенных, определении цены происходит по аналогии, а при отсутствии похожего типа участка допускается использование цен предложения, спроса), метод распределения (основан на определении соотношения стоимости земли и стоимостью построек на ней) и метод выделения(применяем для застроенных земельных участков, определяет стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и восстановленной стоимостью улучшений за вычетом износа).
• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Этот подход включает в себя метод изъятия(определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа), определения затрат на освоение(применяем при оценке незастроенных земель, определяет общую стоимость земли при ее разделении на отдельные земельные участки для продажи, а из денежной выручки за продажу с вычетом издержек, определяется стоимость неосвоенной земли) и метод оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов(проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры).

Применительно к данным подходам и методам оценки земель, выделяют следующие виды стоимости объекта оценки: кадастровую, рыночную, инвестиционную и ликвидационную^[8]. Однако, оценщик вправе использовать и иные виды стоимости в соответствии с законодательством РФ и международными стандартами оценки.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость земельного участка в определенном инвестиционном проекте для определенного инвестора. Она определяется потребностями, характеристиками конкретного лица и чаще всего применяется для оценки долей в инвестиционных проектах, где собственник объекта и инвестор хотят урегулировать свои отношения на основе справедливого раздела будущих доходов. При оценки данной стоимости земли используются такие подходы, как доходный, затратный и сравнительный. Доходный подход предполагает определение текущей стоимости ожидаемых доходов, сравнительный основан на принципе замещения и вклада, затратный подход применим для оценки предприятий со смешанными активами.