О понятии недвижимой вещи

Швецова Анастасия Андреевна

Марийский государственный университет

О понятии недвижимой вещи

Возникнув в Древнем Риме, понятие "недвижимость" в настоящее время стало общепринятым. В России понятие "недвижимость" ввел Петр I, установив в Указе от 23 марта 1714 г. ограничения в обороте недвижимости. На разных этапах развития отечественного законодательства в состав недвижимости входили различные составляющие, и перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, претерпевал изменения.

Легальное определение недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ. При этом законодатель уравнивает понятия «недвижимая вещь», «недвижимое имущество» и «недвижимость», рассматривая их как синонимы. Перечень недвижимого имущества в законе остается открытым, так как употреблена формулировка «законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»[2]. В качестве примера можно назвать предприятия (ст. 132 ГК РФ) и другие объекты недвижимого имущества. Таким образом, законодатель не позволяет дать уверенный ответ на вопрос о том, является ли тот или иной объект недвижимой вещью.

Недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию[8]. Основными признаками недвижимого имущества являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В литературе выделяют следующие признаки недвижимого имущества: это вещь, предмет материального мира[9]; это индивидуально-определённое имущество[10]; это имущество, многократно используемое в процессе производства и иных целях, то есть долговечно как объект инвестирования, но теряет потребительские свойства по мере износа[11].

На практике нередко встречаются споры, касающиеся отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу.

Например, по вопросу о том, можно ли признать железобетонный забор недвижимым имуществом, существует две позиции судов. Первую точку зрения, согласно которой железобетонный забор может быть признан недвижимым имуществом, поддерживает Арбитражный суд Северо-Кавказского округа и указывает, что железобетонный забор и вертикальная планировка на земельном участке являются объектами незавершенного строительства, относятся к категории недвижимого имущества и могли быть отчуждены при условии государственной регистрации прав на них[4]. В соответствии со второй позицией судов железобетонный забор не может быть признан недвижимым имуществом. Данную точку зрения поддержал Арбитражный суд Волго-Вятского округа и указал, что проведение в отношении сооружений (внутриплощадочной дороги, сети наружного освещения и железобетонного ограждения) технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью. Кроме того, сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков, в частности неразрывной связи с земельным участком[5].

Подобные противоречия в судебной практике возникли и при отнесении автостоянки к недвижимому имуществу. По данному вопросу видится возможным руководствоваться практикой Высшего Арбитражного Суда РФ, который пришел к выводу о том, что автомобильная стоянка не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, даже несмотря на наличие государственной регистрации права собственности на нее и не может быть признана недвижимым имуществом[3].

С нашей точки зрения, основным критерием признания объекта недвижимой вещью следует считать наличие у него неразрывной связи с земельным участком. Эта позиция последовательно высказывалась Президиумом ВАС РФ (дело N 2061/99 [6], дело N 11052/09[7]). Однако далее необходимо установить, что представляет собой объект - самостоятельную вещь или же является составной частью другой недвижимой вещи (земельного участка)[1]. Итоговое различие выявлено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).