Единый государственный реестр недвижимости

Вступление

1 января 2017 года вступили в силу изменения в российское законодательство, существенно изменяющие порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Главной целью принятия поправок является повышение ответственности и гарантий при государственной регистрации прав, повышение эффективности оборота недвижимости и снижение рисков при инвестировании в объекты недвижимого имущества. Новые положения законодательства во многом упрощают процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество по сравнению с ранее существовавшим порядком. Однако, в ближайшие месяцы следует ожидать ряд проблем практического характера, связанных с корректировкой и налаживанием работы новой системы регистрирующими органами.

Нововведения, безусловно, отразятся на деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, включая застройщиков, девелоперов и крупных арендодателей, а также затронут интересы практически каждой компании, так или иначе сталкивающейся с оформлением прав на недвижимость в России.

Ключевые изменения связаны с принятием в июле 2015 года Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон»), который по-новому регулирует, казалось бы, устоявшуюся систему регистрации прав на недвижимое имущество.

Единый государственный реестр недвижимости

До недавнего времени основные информационные ресурсы в сфере учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а именно Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «ЕГРП») и Государственный кадастр недвижимости (далее – «ГКН»), существовали как взаимосвязанные, но самостоятельные системы. На практике такая ситуация нередко приводила к дублированию и противоречивости содержащихся в них сведений.

Закон  объединил ЕГРП и ГКН и создал на их базе нового информационного ресурса – Единого государственного реестра недвижимости (далее – «ЕГРН»), который будет вестись исключительно в электронной форме существующим органом государственной регистрации (а именно, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии).

ЕГРН включает в себя:

(1) реестр объектов недвижимости,

(2) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества,

(3) реестр границ, в том числе содержащий сведения о границах между субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и особых экономических зон, иных специальных территорий

(4) реестровые дела, кадастровые карты и книги учета документов. Таким образом, ЕГРН должен объединяет теперь как собственно информацию об объектах недвижимости, так и сведения о правах на них. ЕГРН теперь будет отражать информацию о существенных условиях сделок с недвижимостью (например, условие о цене – в случае договора купли-продажи), которая ранее в публичных реестрах не указывалась.

Какие нововведения упростили порядок государственной регистрации?

Ряд положений Закона направлен на упрощение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности:

• Введен принцип экстерриториальности, в соответствии с которым документы на государственную регистрацию теперь можно подавать в любом субъекте Российской Федерации, независимо от места нахождения объекта недвижимости. При этом появится возможность предоставления документов на государственную регистрацию при выездном приеме регистрирующего органа.
• Сократятся сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, например, срок государственной регистрации на основании заявления, поданного непосредственно в регистрирующий орган, теперь составит семь рабочих дней (вместо десяти рабочих дней, предусмотренных ранее действовавшим законодательством).
• Государственный кадастровый учет вновь построенного здания или сооружения будет производиться по заявлению органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, который должен в течение пяти рабочих дней самостоятельно направить такое заявление в регистрирующий орган.
• Если права на объекты недвижимости возникают на основании актов государственных органов или органов местного самоуправления или сделок с ними, то соответствующий орган будет обязан самостоятельно направить в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в течение пяти рабочих дней с момента принятия акта или совершения сделки.
• Введена обязанность регистрирующего органа самостоятельно запрашивать у уполномоченных органов, в порядке информационного взаимодействия, учредительные документы юридического лица.
• Запрещается отказ в приеме заявления о государственной регистрации и прилагаемых к нему документов, кроме единственного случая, когда не установлена личность лица, предоставившего такое заявление.
• Регистрирующий орган обязан незамедлительно уведомить правообладателя объекта недвижимости о том, что в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости поступило заявление о государственной регистрации прав.
• Отменены выписки из ГКН. Теперь и государственный кадастровый учет, и государственная регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Что усложняет порядок государственной регистрации?

Несмотря на большое количество положительных нововведений, некоторые положения Закона могут неблагоприятным образом отражаются на деятельности участников рынка недвижимости и на практике привести к затруднениям и затягиванию сроков при государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него.