Основные понятия, сущность и роль ипотечного кредитования

Основные понятия, сущность и роль ипотечного кредитования

Термин «ипотека» возник в Греции в VI в. до н.э. и означал ответственность заемщика перед кредитором, где залогом выступали земельные владения, а ранее обеспечением выступала личность должника, т.е. заемщику грозило рабство, если он не вернет долг.^[1].

В целом экономическая ситуация в РФ, как и в других странах мира признает ипотечное кредитование в качестве важнейшего рыночного инструмента, позволяющего обеспечить решение большей части экономических и социальных проблем.

Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.

Первое, ипотечный кредит является способом обеспечения добросовестного исполнения другого (основного) обязательства – кредитного договора или займа, договоров подряда, аренды, возмещения вреда и т.п. Поэтому ипотечный кредит зависит от этого основного обязательства, т.к. вне этой зависимости она теряет свой смысл.

Второе, недвижимое имущество – это предмет ипотеки, который включает в себя земельные участки, жилые дома, предприятия и другие сооружения.

Третье, заемщик на протяжении всего срока ипотечного кредита является собственником, пользователем и фактическим владельцем заложенной недвижимости.

Четвертое, ипотечный договор между кредитором и должником оформляется нотариально удостоверенным документом – закладной, которая подлежит государственной регистрации, это ценная именная бумага.

Пятое, при неисполнении долгового обязательства, кредитор имеет право продать заложенное имущество с публичных торгов.

Ипотека – это самый дорогостоящий и рискованный вид кредита, поэтому банки и финансовые организации, выдающие ипотечные кредиты на законных основаниях, выдвигают ряд требований к заемщикам. Они бывают обязательные и рекомендательные. К обязательным можно отнести: возраст с 21 до 60 лет, обязательное гражданство РФ, хорошая кредитная история, непрерывный стаж работы, уровень дохода, возможность внести первоначальный взнос – около 20% от стоимости недвижимости и т.д. К рекомендательным можно отнести: страхование жизни и трудоспособности заемщика, титульное страхование, сфера работы заемщика (индивидуальные предприниматели и граждане из опасной сферы трудоустройства имеют шанс на снижение возможности одобрения ипотечной заявки банком).

Предлагаю рассмотреть существующие в практике основные подходы специалистов к его трактовке, для определения сущности ипотечного кредитования и дальнейшего изучения его организационных моментов, в данных приведённых в таблице 1.

Из представленных подходов можно про анализировать общее определение сущности рассматриваемой категории: под залог недвижимости заемщику предоставляется кредит.

Согласно общепринятому подходу, как и для любой иной экономической категории, сущность ипотечного кредитования проявляется в его функциях и принципах. Так, для ипотечного кредитования традиционно свойственно выделять, как и для всех кредитных отношений независимо от вида кредитования, следующие три функции: воспроизводственную, стимулирующую и обеспеченную. На практике данный перечень функций не в полной мере позволяет охарактеризовать сущность ипотечного кредитования, и его целесообразно расширить исходя из направленности воздействия и решаемых задач (Приложение 1).

Таблица 1

Подходы к трактовке понятия «ипотечное кредитование»^[2]

[pic 1]

Данные функции не только отражают специфику ипотечного кредитования как разновидности кредита, но и учитывают его направленность на решение задач социального и экономического характера.

На рисунке 1 представлены принципы, на которых основывается ипотечное кредитование.

Несмотря на достаточно продолжительную динамику объемов выдаваемых на территории России ипотечных кредитов и повышение социальной значимости ипотечного рынка, отмечается одновременно и увеличение потребности в дальнейшем развитии мер поддержки со стороны государства, направленных на повышение доступности ипотеки, развитие жилищного строительства и повышение безопасности сделок на данном рынке.