Правовое регулирование недвижимости

Вопрос №1

Алгоритм проверки чистоты сделки с недвижимостью.

- договор купли-продажи жилого помещения;

Проверка чистоты сделки с недвижимостью состоит из нескольких составляющих и начинается с проверки правоустанавливающих документов на жилое помещение и непосредственно проверки владельца недвижимости на его дееспособность и законность совершения сделки.

1. Первым этапом необходимо заказать свежую выписку из ЕГРН об объекте недвижимости и выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документах.

В целом мы увидим полную характеристику объекта недвижимости, содержащуюся в базах ЕГРН. Возможные ограничения или обременения объекта (будь то залог, ипотека, арест, запрет на совершение сделок и прочее), увидим историю квартиры по предыдущим собственникам и сделкам. Иногда можно встретить обычные технические ошибки, опечатки, отсутствие какой-либо информации – это повод попросить собственников привести в порядок документы для совершения в будущем сделки.

2. Проверка правоустанавливающих документов.

Жилое помещение может быть в собственности по следующим основаниям:

2.1. Приватизация.

В случае приватизации, для проверки законности совершения сделки нужно обязательно запросить Договор на передачу жилого помещения в собственность граждан. Отказы зарегистрированных лиц от приватизации в пользу собственника. Также обязательно нужно смотреть Архивную Выписку из домовой книги, в данной выписке содержатся данные за всю историю существования жилого помещения. Кто и когда регистрировался и когда и на каком основании был снят с регистрационного учета. Очень важно, чтобы перед покупкой такой квартиры, все квартиросъемщики снялись с регистрационного учета до совершения сделки, иначе есть риски, что выписать и выселить из квартиры их не получится даже по суду.

2.2. Дарение.

Правоустанавливающим документом является Договор дарения жилого помещения. Нужно проверить сам договор, чтобы в нем были отражены все существенные условия договора. В данном случае расторгнуть договор в последствие уже не удастся.

2.3. Купля-продажа

Это большой сегмент сделок и есть много разных нюансов. В частности, покупка могла быть совершена с использованием ипотечных средств, жилищного сертификата, материнского капитала, в рассрочку и прочее. Нужно внимательно изучать договор и проверять факты его выполнения в полном объеме.

2.4. Наследство (по закону или по завещанию)

Правоустанавливающим документом является Свидетельство о праве на наследство. В целом, основную работу про проверке законности наследования проводит нотариус, но и в данном случае это не гарантирует появление забытого или обделенного наследника и споров в суде. Например, одним из распространенных случаев является забытая доля умершего супруга, если жилое помещение было оформлено полностью только на оставшегося в живых.

2.5. Решение суда.

Если решение суда вступило в законную силу и вышли все возможные сроки обжалования данного решения в кассации, то это полноценный правоустанавливающий документ.

3. Состоял или состоит продавец в зарегистрированном браке.

Важно проверить, покупалось ли жилое помещение в браке или нет. В случае покупки в браке, нужно обязательно предоставить Нотариальное согласие супруга(и) на продажу.

4. Органы опеки. Материнский капитал.

В случае, если собственниками жилого помещения являются несовершеннолетние, то обязательным условием совершения сделки является разрешение органов опеки на продажу. Это возможно только в том случае, если не будут ухудшены условия