Шпаргалка по "Оценке бизнеса"

1. Основные экономические категории оценки.

Для одинакового восприятия и трактовки основных экономических категорий и понятий оценочной деятельности, используемых в расчетах оценки, в европейских стандартах оценки даны необходимые пояснения понятия ценности - инвестиционной стоимости. Существует риск путаницы между терминами «стоимость» и «ценность». Оценка замещения. Методики, в которых используется стоимость замещения или восстановительная стоимость в качестве базы для определения стоимости для предприятия для целей финансовой отчетности, считаются подходящими только в некоторых случаях. Валовая стоимость замещения также необходима для страхования. Оценка стоимости строительства здания может включать предварительный осмотр и обследование, снос, временную защиту от разрушения и сопутствующие работы и т. д. Стоимость в использовании. В бухгалтерских терминах стоимость в использовании — это максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества. Стоимость при вынужденной продаже. Стоимость при вынужденной продаже, или ликвидационная стоимость, иногда необходима для оценки недвижимости, которая предназначена для обеспечения кредитных обязательств. Стоимость при вынужденной продаже идентична определению рыночной стоимости с тем отличием, что время для маркетинга очень мало, реклама и рыночная экспозиция не адекватны по сравнению со временем и мерами продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены на рынке. Оценка на базе «кирпич-раствор». Оценки, выполняемые на так называемой базе «кирпич-раствор», концептуально означают представление стоимости недвижимости, обычно оцениваемой на основе коммерческого потенциала, с отбрасыванием всех остальных элементов, которые генерируют доход. Эта база оценки не может быть рекомендована, и в лучшем случае она представляет гипотетическое распределение рыночной стоимости. Прогнозы. Прогноз, или оценка будущей стоимости, отличается от текущей, или ретроспективной, оценки, которую прежде всего можно доказать в суде. Оценка будущей стоимости проводится на основе имеющихся знаний, текущих рыночных ожиданий и имеющихся экономических и рыночных данных. Оценка возможной будущей стоимости включает:  анализ рыночных тенденций в отношении общей суммы доходов, расходов, коэффициента занятости, коэффициента капитализации и нормы дисконтирования на дату оценки;  анализ экономических тенденций, который влечет за собой необходимость проведения обзора изменений в демографической и социально-экономической ситуации, коэффициентов занятости населения и будущей конкуренции; изучение циклов деловой активности, характеристик макро- и микроэкономического климата. Ретроспективная оценка. Ретроспективная оценка недвижимости необходима для нескольких целей, включая налогообложение недвижимости, налогообложение прироста капитала и имущества, налогообложение наследства и т.д. Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за период, предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки. Важно, чтобы не придавалось слишком большого значения данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было. Особое внимание необходимо уделять оценкам, которые требуются для проверки отчетов других оценщиков либо используются в исках об ущербе, причиненном небрежным обращением. Ревизии оценок. Ревизии оценок проводятся по разным причинам. Они могут касаться потенциального судебного разбирательства, их проведения могут потребовать органы государственной власти и т. п. В некоторых случаях это могут быть ретроспективные оценки. Поэтому оценщик должен быть очень осторожным, прежде чем согласиться проверять работу, выполненную другим оценщиком. Оценщик может согласиться провести ревизию в следующих случаях: необходимо подтвердить результаты оценки, проведенной внутренним оценщиком; оценщик координирует работу нескольких независимых оценщиков;  производится оценка образца данного вида недвижимости для проверки или сравнения, чтобы убедиться в общей точности проведенной оценки. Оценщик, выполняющий ревизию, не должен делать публичных заявлений до тех пор, пока он не провел обследование и не выяснил все вопросы до конца. Исключение составляют его комментарии, касающиеся соблюдения европейских стандартов в проверяемом отчете. Оцениваемая стоимость — это показатель прогнозный. Он указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект оценки (ОО) при соблюдении определенных условий. В этой связи понятие стоимости необходимо отличать от понятия цены и издержек (затрат). Цена — это фактический показатель. Она указывает сумму, которая была заплачена за аналогичный ОО в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Издержки (затраты) — это сумма денежных средств, которая требуется для создания данного ОО либо для его приобретения. Издержки влияют на рыночную стоимость, однако однозначно ее не определяют.