Исполнения договорных обязательств между арендодателем и арендатором в период пандемии

Гражданское право

Исполнения договорных обязательств между арендодателем и арендатором в период пандемии.

Аннотация: В данной научной статье анализируется исполнения договорных обязательств между арендодателем и арендатором в период пандемии, детально рассматривается понятие «аренда».

Annotation: This scientific article analyzes the performance of contractual obligations between the landlord and the tenant during the pandemic, and discusses in detail the concept of «rent».

Ключевые слова: Арендные платежи, аренда, арендодатель, арендатор, период повышенной готовности, исполнение обязательства, государство.

Keywords: Lease payments, rent, lessor, tenant, the period of high alert, satisfaction, state.

По моему мнению, одним из самых сложных вопросов исполнения договорных обязательств,  на фоне принимаемых государственными властями мер борьбы против распространения COVID-19 - является жизнь арендных платежей.

Весь мир переживал тяжелый период, безусловно, государство предпринимает необходимые меры в поддержку всех граждан, но на мой взгляд этого не достаточно. В своей статье я бы хотел уделить внимание понятию «аренда» и  углубиться во все детали, и рассмотреть разные ситуации.

Аренда – это соглашение участников, при котором арендодатель обязуется предоставить арендателю имущество за определенную плату на временное пользование или же во владение. Купля-продажа в свою очередь, отличается от аренды тем, что арендодатель обязуется предоставить вещь (praestare), а продавец, напротив, передать (dare),согласно абз.1 ст.606 ГК РФ и ч.1 ст.454 ГК РФ.

Предоставление - это длящееся действие, а передача вещи – это однократное действие. Арендодатель обязан обеспечить арендатора, для того, чтобы он мог пользоваться имуществом, а не однократно отдать, как продавец. Арендатор платит за то, чтобы он имел возможность временно владеть имуществом.

Ограничительные меры, связанные с арендными платежами являются непреодолимой силой для арендодателя, а обязательство, которое заключается в возможности предоставить арендатору пользоваться имуществом. В период форс-мажора арендатору чем хорошо, тем что у него рассматриваются такие обстоятельства, которые мешают заплатить арендадателю. Можно сказать, что закрытие банка, который обслуживает арендатора, в связи с выступлением Президента Российской федерации не рабочими днями, возможно ли это рассматривать это непреодолимой силой, так как согласно п.3 ст.401 ГК РФ прямо исключает из данного числа условия непреодолимой силы не соответствии обязанностей  со стороны контрагентов должника, а контрагентом для плательщика является банк. Следовательно, если будет приостановлена деятельность банков, значит арендателя освободит от ответственности, согласно ст.406 ГК РФ (ситуация описана на 1 апреля 2020г.), как мы знаем в части платежей между юридическими лицами не приостановилась, они всегда пользуются безналичными расчетами и сейчас у всех банков есть онлайн сервисы для работы.

В связи с периодом повышенной готовности, который закончился, я бы хотел отметить некоторые ситуации, связанные с арендными платежами:

Рассмотрим первую ситуацию, когда объект, который находится в аренде был закрыт арендодателем (или уполномоченное лицо, например, управляющей организацией), и  тот кто арендует не имеет возможности пользоваться имуществом, которое ему обязаны по договору аренды.

В данной ситуации арендодатель не выполняет обязательство по представлению имущества на временное пользование, следовательно, арендатору платить не за что. В таком случае арендатор вправе приостановить исполнение обязательства по оплате согласно п.2 ст.328 ГК РФ.