Экономика недвижимости

       ВВЕДЕНИЕ

       В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, в котором главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

       Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Особенности оценки офисных помещений, торговых помещений, земельных участков, жилых объектов недвижимости

       Особенности оценки офисных помещений

        В современных условиях рынок офисных помещений все больше развивается.  

       Оценка офиса может пригодиться для:

       - определения кредитоспособности;

       - целей страхования;

       - целей налогообложения;

       - постановки на баланс компании;

       - внесения в уставной капитал (оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей)).

       - совершения сделок купли-продажи;

       - решения имущественных споров.

       Документы необходимые для оценки офиса:

       - документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.);

       -  документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план);

       - разрешение на перепланировки (если они есть);

       - сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (при наличии);

       -  документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);

       - данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам;

       - наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах, выплаченных арендаторами и т.д. – приветствуется;

       - документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений).

       Особенности оценки офисного помещения (оценки офиса):

       Для правильной и объективной оценки офисного помещения (оценки офиса) оценщикам необходимо знать его нынешнее назначение для того, чтобы определить вид стоимости (инвестиционная, рыночная, ликвидационная), а также цели его использования.  При этом клиентом может быть названа не одна, а несколько целей оценки офисного помещения (оценки офиса). В таких случаях часть процедур по определению стоимости совпадут, а окончательные результаты оценки окажутся различными. Такой вид определения стоимости может применяться как к отдельным объектам, так и к объектам в составе имущественных комплексов.