Контрольная работа по "Экономике"

Задача: Сельскохозяйственный производственный кооператив в 2003 г. предоставил своему работнику по договору найма жилой дом (договор зарегистрирован местным исполкомом). Собственником жилого дома являлся СПК, а с 2016-го - ОАО. Непосредственный размер платы за пользование жилым помещением в договоре указан не был. Есть только указание на обязанность нанимателя вносить плату за пользование жилым помещением, указан срок такого внесения. Наниматель плату не вносил, наймодатель требований об оплате не предъявлял. К данному договору 04.01.2022 было подготовлено, подписано и зарегистрировано исполкомом дополнительное соглашение, в котором размер платы за пользование жилым помещением был определен в денежном выражении (плата рассчитана в таком же порядке, что и плата за арендное жилье госжилфонда). По соглашению сторон внесенные дополнительным соглашением изменения и дополнения распространяют действие на отношения сторон, сложившиеся с 01.01.2022. Плата за владение и пользование с 01.01.2022 нанимателем вносилась. В настоящее время ОАО намерено взыскать с нанимателя плату за пользование за период до 01.01.2022, но в пределах общего срока исковой давности. ОАО основывает свои требования на п. 3 ст. 394 ГК (в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги). При аналогичных условиях, по мнению ОАО, взимается плата за пользование арендным жильем. Правомерна ли позиция ОАО?

Решение: Намерения ОАО (наймодателя) взыскать с нанимателя плату за пользование за период, предшествующий 01.01.2022, но в пределах общего срока исковой давности, когда ОАО основывает свои требования на п. 3 ст. 394 ГК (плата взимается аналогично плате за пользование арендным жильем), не основаны на законе.

Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, законодательно обособлены от арендных отношений и регулируются не гражданским, а жилищным законодательством. Применять по аналогии ст. 394 ГК не допускается.

Между СПК (собственником и наймодателем) и работником (нанимателем) в 2003 г. был заключен договор найма жилого дома. Договор зарегистрирован в местном исполкоме. В 2016 г. произошла реорганизация СПК путем преобразования в ОАО. К ОАО перешли все права СПК, в том числе права собственника жилого дома и права наймодателя.

Дополнительное соглашение 04.01.2022 подписано и зарегистрировано исполкомом. Размер платы за пользование жилым помещением был определен в денежном выражении (плата рассчитана в таком же порядке, что и плата за арендное жилье госжилфонда).

Рассмотрим правомерность намерения ОАО (наймодателя) взыскать с нанимателя плату за пользование за период, предшествующий 01.01.2022, но в пределах общего срока исковой давности, когда ОАО основывает свои требования на п. 3 ст. 394 ГК (плата взимается аналогично плате за пользование арендным жильем).

Существенное значение имеет возможность самого применения норм гражданского законодательства (в частности, ст. 394 ГК) к жилищным отношениям, возникающим из договора найма жилого помещения.

В силу ч. 5 п. 1 ст. 1 ГК жилищные отношения, основанные на договоре, регулируются гражданским законодательством, если жилищным законодательством не предусмотрено иное.

Найму жилых помещений посвящена глава 35 ГК, состоящая из ст. 642, гласящей, что "отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь".

Таким образом, отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, законодательно обособлены от арендных отношений и регулируются не гражданским, а жилищным законодательством. Применять по аналогии ст. 394 ГК не допускается.

Как поступить в данной ситуации?

На момент заключения договора найма жилого помещения действовал ЖК от 22.03.1999, который утратил силу 28.08.2012 (далее - ЖК 1999 г.).