Расчетно-графическая работа по "Основы управления недвижимостью"

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» (ННГАСУ)

Инженерно-строительный факультет

Кафедра организации и экономики строительства

РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКАЯ РАБОТА

по дисциплине основы управления недвижимостью

Выполнил:

 Проверил:                                                                                    

Нижний Новгород

2017г.

Содержание

1. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка……………………….............стр. 3

2. Бизнес-план (концепция) проекта строительства жилого комплекса: SWOT-анализ…………………………………………………………..……..стр. 6

3. Расчет стоимости улучшения с учетом величины накопленного износа……………………………………………………………….…….…стр. 12

Список литературы……………………………………………………..

1. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка

Исходные данные: имеется свободный (незастроенный) земельный участок. Схема зонирования разрешает построить на нем здания одного из трех видов разрешенного использования: торговый центр, офисное здание, центр досуга.

Необходимо определить вариант ННЭИ данного земельного участка

Решение:

Методами доходного подхода являются:

1. Метод капитализации дохода
2. Метод техники остатка для земли

Основной формулой метода капитализации является:

     V=NOI / R ,                                                                                       (1)

где: V – стоимость объекта оценки

NOI – годовое значение чистого операционного дохода

R – коэффициент капитализации

При помощи R прогнозируемое значение чистого операционного дохода пересчитывается в текущую стоимость объекта оценки

Понятие «Единый объект недвижимости (ЕОН)»:

Под ЕОН подразумевают имущественный комплекс, состоящий из земельного участка и здания, расположенного на нем.[pic 1]

[pic 2]

[pic 3][pic 4]

[pic 5][pic 6]

[pic 7]

[pic 8]

[pic 9]

Рис.1 Понятие «Единый объект недвижимости»

Здания, сооружения, объекты инфраструктуры принято называть улучшениями земельного участка.

Формулы метода остатка:

Критерием для выбора варианта ННЭИ земельного участка будем считать его остаточную стоимость.

Вариант, при котором будет иметь место максимальное значение остаточной стоимости земельного участка, принимают в качестве наиболее эффективного.

Vзем.уч=NOIзем.уч / Rзем.уч ,                                                                               (2)

где: Vзем.уч – стоимость земельного участка;

NOIзем.уч – годовое значение чистого операционного дохода участка;

Rзем.уч  – коэффициент капитализации земельного участка;

NOIзем.уч= NOIнедв.- NOIзд.,                                                                            (3)

где NOIнедв – годовое значение чистого операционного дохода недвижимости в целом;

NOIзд – годовое значение чистого операционного дохода здания;

NOIзд = Vзд * Rзд ,                                                                                          (4)

где Vзд – стоимость здания;

 Rзд – коэффициент капитализации здания.

Алгоритм расчета NOI ЕОН:

1) Определение арендной площади, м2 

2) На основе мониторинга арендных ставок аналогичных объектов недвижимости определяем ставку арендной платы, руб./м2 

3) Определяем значение потенциального валового дохода (ПВД), руб.

4) Потери от несданных в аренду площадей, % от ПВД

5) Рассчитывается значение эффективного (действительного) валового дохода (ДВД,ЭВД), руб.