Понятие капитальных вложений

Содержание

Введение        3

I. Теоретическая часть        4

 1.1. Коммерческая недвижимость как особый объект оценки        4

 1.2.Методическая особенность оценки коммерческой недвижимости: подходы и методы        5

 II. Практическая часть        12

 2.1. Описание объекта оценки        12

   2.2. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом        13

Заключение        26

Список используемой литературы        27

Введение

1.1. Понятие капитальных вложений (капитальных инвестиций)

Существует немало определений капиталовложений, но в целом все они имеют несколько общих черт.

1. Инвестиции обычно подразумевают значительные финансовые затраты.

2. Отдача от инвестиций может быть получена в течение некоторого количества лет в будущем.

3. В предсказании результатов капитальных вложений обязательно присутствуют элементы риска и неопределенности.

4. Те инвестиции, которые обычно рассматриваются как капитальные вложения, предполагают приобретение оборудования, расширение производственных возможностей или любые другие затраты, которые непосредственно связаны с повышением способности предприятия достигать своих стратегических или тактических целей.

Пути, которыми капиталовложения связаны и которые влияют на все аспекты деятельности предприятия, должны как неотъемлемая часть инвестиционной деятельности. Кроме того, воздействие, которое могут оказывать инвестиционные решения  на сотрудников фирмы, тоже должно быть принято во внимание.

Таким образом, капитальные вложения (капитальные инвестиции) подразумевают принятие решений о долгосрочном, рисковом вложении средств в активы предприятия. Эти решения принимаются во внутренней социальной среде хозяйствующего субъекта и влияют на все аспекты жизнедеятельности предприятия, включая его сотрудников.

Расходы, которые составляют капиталовложения, могут сильно отличаться  на разных предприятиях.

1.2. Стадии финансового анализа

1. Заполнение и передача на рассмотрение необходимой финансовой документации.

2. Классификация проектов по типам. Классификация выделяет проекты по уровню доходности, которые должны обеспечивать определенную норму прибыли, для того чтобы считаться приемлемыми.

3. Осуществление финансового анализа предоставленной информации для оценки финансовых результатов внедрения того или иного капиталовложения.

4. Сопоставление результатов финансового анализа с предварительно установленными критериями отбора.

5. Рассмотрение проекта с точки зрения наличия достаточных средств для финансирования капиталовложений (бюджета) на текущий или будущий отчетный период для принятия окончательного решения.

6. Решение одобрить или отвергнуть инвестиционный проект. Здесь решается, будет ли предприятие осуществлять затраты для реализации проекта.

7. В случае одобрения проекта разрабатывается система мониторинга хода реализации проекта, которая позволяет корректировать процесс осуществления капиталовложений.

В разных ситуациях каждому из вышеперечисленных шагов  может придаваться большее или меньшее значение, хотя и общепризнанно, что все они являются необходимыми компонентами процесса принятие инвестиционных решений.

1.3. Определение стоимости капитала, используемого для вложений (WACC)

Ключевым моментом данного метода является определение стоимости капитала, используемого для финансирования капитальных вложений. В том случае, если капиталовложения финансируются из одного источника, стоимость капитала известна (например, процент за банковский кредит). Однако предприятия СК или ЖКХ редко могут осуществить инвестиционный проект, имея лишь один источник. Чаще средства на осуществления инвестиционного проекта имеют разное происхождение  и возникают в разное время. Таким образом, необходимо вычислить общую стоимость капитала, которая будет отражать стоимость всей совокупности источников, из которых финансируется проект. Эта общая стоимость называется средневзвешенной стоимостью капитала (WACC), определение которой включает следующие этапы: