Информация о развитии рынка недвижимости

Информация о развитии рынка недвижимости (офисная недвижимость)

1квартал/ 2 квартал/3 квартал   2015 года.

МИНСК 2015

Общие тенденции

  Рынок офисной недвижимости вступил в «эру покупателя и арендатора». Предложение значительно превысило спрос еще в прошлом году, когда было введено в строй 160 тыс. кв. м офисных площадей. В текущем году город может прирасти еще больше — на 170 тыс. «квадратов». Рынок не готов к таким объемам, поэтому цены и арендные ставки ищут «дно».

  Еще один фактор, который оказывает существенное влияние на рынок в в первом – втором квартале 2015 году, связан с макроэкономической нестабильностью. Девальвация белорусского рубля и сложности в финансовой сфере в первую очередь затронули бизнес-сообщество. Арендаторы, в свою очередь, инициировали переговоры с собственниками офисных помещений, которые чаще всего шли на уступки. Большинство девелоперов ведет  себя грамотно: снизили ставки или предоставили бонусы, а для новых арендаторов предоставляют арендные каникулы до 3 месяцев, чтобы избежать бегства арендаторов и простоя помещений. Это позволяет избегать массовой «миграции» компаний из одних бизнес-центров в другие.

Положение девелоперов ухудшилось в связи с ослаблением евро, в котором в Беларуси традиционно формируются ставки на офисную недвижимость частной формы собственности. На рынке заговорили о том, чтобы привязать ставки к доллару. Однако едва ли это произойдет в текущем году. В условиях, когда рынок благоволит арендатору, такое решение может негативно сказаться на заполняемости бизнес-центров.

Сложнее всего ситуация развивается на первичном рынке, где темпы продаж заметно снизились. В долевое строительство если и вступают, то на крайне выгодных условиях или в идеально подходящий объект для собственных нужд компании.

 Строительство офисных объектов долевым способом начинает себя изживать. Все больше девелоперов строят бизнес-центры в одиночку с целью последующей сдачи в аренду. Такую стратегию могут позволить себе только крупные компании, которые обладают «запасом прочности». Срок окупаемости инвестиций в данном случае может составлять 9−12 лет.

Схожая ситуация и на вторичном рынке. Непрофильных инвесторов на рынке мало, а компании, которые ранее планировали приобрести офисы, в итоге решили их арендовать. Цены предложения на вторичном рынке бизнес-центров B / В +класса (см. Приложение «Классификация офисной недвижимости») снизились с начала года на 25% — до $ 2 000 за кв.м. Объекты C-класса при этом подешевели на 28% — до 1500 за «квадрат». Рыночные цены (сделки) на 20−30% ниже тех, что фигурируют в предложениях.

  Покупать офисы практически перестали, а вот арендовать продолжают. Этому содействует и более гибкая арендная политика, на которую перешли собственники объектов. С начала года арендные ставки снизились примерно в среднем  на 20 -30 %.  В ситуации с офисами расположенными возле МКАД и  административными   зданиями,  не являющимися бизнес - центрами со всей необходимой инфраструктурой,  а также старыми административными  зданиями падение  арендных ставок доходит до 40-50 %  .

Меньше всего с начала года упала в цене аренда помещений в бизнес-центрах  B + класса — на  15 -20 %.

Больше всего с января по  июль  снизились арендные ставки на объекты C-класса — в среднем на 40-50% . Сейчас компании в среднем платят за аренду помещений этого класса € 7-8 Евро  с НДС за кв.м. В случаях с офисами на МКАД или являющимися частью АБК на логистических базах ставки составляют 5-6  Евро с НДС за кв.м.   В этом сегменте наблюдается жесткая конкуренция, а сами объекты уже далеко не всегда соответствуют ожиданиям арендатора. Чаще всего им принимается решение в пользу бизнес-центров класса «B». То есть происходит перераспределение спроса в пользу более качественных объектов.