Контрольная работа по "Земельному праву"

Задача № 1.

Земельный участок был снят с кадастрового учёта в результате его раздела. После этого был заключен договор купли-продажи данного земельного участка. Покупатель оплатил выкупную цену.

При обращении в Росреестр за регистрацией перехода права собственности был получен отказ, обоснованный тем, что участок снят с кадастрового учёта и сведения о нём аннулированы.

Вопросы:

1. С какого момента земельный участок считается существующим как объект правоотношений?

Составим ответ на основании анализа следующих норм: Земельный Кодекс РФ ст 6, 75. Гражданский Кодекс РФ ст. 261.

Земельный участок считается существующим как объект правоотношений с момента его государственной регистрации в кадастре недвижимости. Кадастровая регистрация является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав на земельный участок. Если земельный участок был снят с кадастрового учета и сведения о нем аннулированы, то он не считается существующим объектом правоотношений. В такой ситуации необходимо провести процедуру восстановления кадастровой записи, чтобы вернуть участок на кадастровый учет и получить возможность осуществления правоотношений с ним, включая регистрацию перехода права собственности.

2. Почему отсутствие сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о земельном участке не позволяет зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи?

Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Закона N 218-ФЗ. Регистрация же перехода прав на юридически не существующий объект недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. Соответственно, здание, не стоящее на кадастровом учете, не может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи. Аналогичные требования касаются и отчуждения земельных участков, в частности, в силу ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Другими словами, отсутствие сведений о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не позволяет зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи, потому что ЕГРН является официальным источником информации о правах на недвижимое имущество, включая земельные участки. Регистрация перехода права собственности в ЕГРН подтверждает его легитимность и обеспечивает правовую защиту правообладателей. Если участок был снят с кадастрового учета и сведения о нем аннулированы, то это означает, что его юридический статус был прекращен, и к нему не применяется правовая защита. Для регистрации перехода права собственности покупателю необходимо будет провести процедуру восстановления кадастровой записи и внесения сведений в ЕГРН.

3. Считается ли такой договор купли-продажи заключённым?

Договор купли-продажи земельного участка, заключенного после его снятия с кадастрового учета и аннулирования сведений о нем, не может считаться заключенным с точки зрения правового регулирования. Поскольку участок был снят с кадастрового учета и его сведения аннулированы, он теряет статус объекта недвижимости, а, следовательно, не может быть объектом законных правоотношений. В этом случае необходимо провести процедуру восстановления кадастровой записи, чтобы вернуть участок на кадастровый учет и восстановить его правовой статус, чтобы можно было заключить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности на участок в Росреестре.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Так, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 3, 4, 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Согласно ч. 7 ст. 1, 8 Закона N 218-ФЗ, а также положениям приказа Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943 внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, осуществляется путем проведения процедуры государственного кадастрового учета, при которой в ЕГРН вносятся сведения, подтверждающие существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.