Понятие и сущность ипотеки

Автономная некоммерческая организация высшего образования

 «МЕЖДУНАРОДНЫЙ БАНКОВСКИЙ ИНСТИТУТ

ИМЕНИ АНАТОЛИЯ СОБЧАКА»

1.1 Понятие и сущность ипотеки.

Впервые понятие «ипотека» возникло в Древней Греции в 594 году до нашей эры. Его ввел афинский правитель Солон, после проведения многочисленных реформ. Появление нового термина было связано с обеспечением ответственности заемщика перед кредитором земельными участками. До этого, обеспечением возвратности долга служил личный статус должника, в случае если заемщик не вернул долг, ему грозило рабство. Поэтому, Солон предложил ставить на участке должника столб, который принимался в обеспечении исполнения обязательств.

В Римской империи начали создавать учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества. Также, возникли новые формы обеспечения исполнения обязательств, такие как «фидуция» и «пигнус». Фидуция представляет собой передачу имущества должника кредитору в собственность. Правом владения этим имуществом имел кредитор, который мог решить, что ему выгоднее, оставить себе имущество или же требовать возврат долга.

Следующей формой обеспечения исполнения обязательств был пигнус. Отличительной чертой пигнуса от фидуции являлась защита интересов должника. То есть, договор пигнуса представлял собой передачу владения имуществом, при этом в собственность она не входила. Это было гарантией исполнения обязательств. В случае неисполнения должником обязательств, предмет залога мог быть продан кредитором, возвращая заемщику разницу между продажной ценой и остатком долга.

Эти две формы обеспечение исполнения обязательств имели многочисленные недостатки. Поэтому Римские юристы ввели новый вид залога – ипотека. Ипотека- форма залога, при которой заложенное имущество остается во владении заемщика. Но, в случае невыполнении взятых должником обязательств, кредитор имел право истребовать заложенную вещь.

В России формы залоговых отношений начали появляться с 14 века. Но многие ученые считают, что система ипотечного кредитования появилась в 1754 году. В этом году были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. А с 1776 года эти банки начали выдавать ссуды крестьянам.

28 июня 1786 году впервые было опубликовано правительственное распоряжение о введении системы страхования. Был издан Манифест «Об учреждении государственного Заемного банка». Срок и процент ссуды был разный для дворян и городских. Для дворянства ссуда выдавалась на 20 лет под 8 % годовых, а для городских – 22 года под 7 % годовых.

В 1859 году власти решили ликвидировать все государственные кредитные учреждения. Это было связано с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Вместе с санацией кредитных институтов создавались одновременно земские банки и частные кредитные учреждения.

После отмены крепостного права, с февраля 1861 года, в стране начинается активное распространение кредитных организаций. С 70-х годов в России функционировало около 11 акционерных ипотечных банков.

Уже к 1917 году в России действовали 21 земельных банков, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка, Государственный Крестьянский поземельный банк и 18 частных банков.

В российском законодательстве термин «ипотека» впервые появился 29 мая 1992 года, закон «о залоге». Согласно п.2 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации от 21 октября 1994 года, ипотекой признается залог недвижимого имущества (земельный участок, предприятие, здание, квартира, сооружение и т.п.). [1. с. 5-7]

Согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» по договору одной стороной является залогодержатель, другой – залогодатель. Залогодержатель – это кредитор по обязательству, который обеспечен ипотекой и имеет право предъявлять свои требования по получению денежных средств. Залогодатель – должник по обязательству. Им может быть не только сам должник, но и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).  Право владения и пользования имуществом, которое служит залогом, остается у залогодателя.