Договор инвестирования строительства

Договор инвестирования строительства.

 Инвестиционный договор – это партнерский договор, в котором покупатель становится почти партнером застройщика, следовательно он подписывается и на его риски, связанные с построением будущего объекта недвижимости. В свою очередь, застройщик подписывает инвестиционный контракт с гос. Органами, в котором обязуется построить недвижимость

Данный договор очень схож, да практически идентичен с другим – договором долевого участия в строительстве, который имеет аббревиатуру «ДДУ», которая может использоваться в дальнейшем.  Стоит отметить, что эти договоры имеют одну цель – приобретение какого – либо объекта недвижимости.  Однако и у них есть свои существенные различия, заметные в юридических последствиях и форме заключения.

Этот договор опирается на федеральный закон «об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Я бы сказал, что такой договор граничит и с ДДУ, и с подрядом.

В тексте самого договора прописаны цели, на которые потратятся денежные средства покупателя. Итогом считается получение конкретного объекта недвижимости, то есть квартиры. Если же застройщик оказался недобросовестным, покупатель может рассчитывать на защиту своих интересов в суде.  

Важный момент: данный договор может быть заключен только с тем застройщиком, у которого есть разрешение на строительство, полученное до 1 апреля 2005 года, так как данный тип договоров был законодательно, можно сказать заменен на более безопасный для покупателей ДДУ. Так как в тексте самого ФЗ о ДДУ сказано, что он не распространяется на сделки

 в действующем законодательстве подобные сделки прямо не предусмотрены, они расчитаны, чтобы «добить» старые договоры, которые были заключены до 2005 года, а также разрешения, полученные опять же до введения аналогичного нормативно-правового акта.

В том случае, когда разрешение было приобретено после апреля 2005 года, закон обязывает застройщика руководствоваться федеральным законом 214 (ДДУ), соответственно денежные средства покупателя он привлекает, также на основании данного НПА. Однако, в случае строительства «апартаментов», денежные средства можно брать и из инвестиционных договоров.

К замечаниям по данному договору я бы отнес тот факт, что он не требует государственной регистрации и заключается в произвольной форме, что в свою очередь делает данный договор менее защищенным.

 Вот как охарактеризовал данный договор долевого участия Баранов: «На многие вопросы по поводу неопределенности инвестиционного договора в сфере строительства ответил ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [3].

Правоотношения, входящие в сферу регулирования Закона, возникают на основании гражданско-правовой сделки, определенной данным законом, который предлагает в качестве такой сделки заключать новый, не поименованный в Гражданском кодексе вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве. К существенным условиям договор относит: предмет договора, указание на определенный объект долевого строительства, срок строительства объекта недвижимости, в составе которого находится объект долевого строительства, цена договора, срок и порядок оплаты цены договора, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта долевого строительства.

Важным нововведением данного закона следует признать ограничение круга лиц, имеющих право привлекать денежные средства для долевого строительства. Теперь к таким лицам относится специальный субъект -застройщик, но не любой, а только тот, который будет соответствовать установленным законом требованиям, а именно получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует свое право на земельный участок, на котором планируется вести строительство. Все иные лица, не соответствующие вышеуказанным требованиям, отно-